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Je t’ai négocié un bonus intéressant si tu souhaites te lancer aux US par l’intermédiaire d’Eric 😉

Comment investir à l’étranger ? Est-il possible pour des Français d’investir facilement aux États-Unis ?
Dans cette émission, je pars à la rencontre d’Eric, qui est un pro de l’immo en Floride, du côté de Miami !
Il va nous révéler les secrets et les astuces qu’il faut connaître avant d’investir en Floride.
Comme tous les marchés, le marché US est plein de spécificités et de pièges… Il faut tout recommencer à zéro et apprendre à nouveau.

J’espère que tu apprécieras la première partie de cette émission.
Apporte ton pouce à l’édifice pour nous soutenir !
[RR #4] INVESTIR à l’étranger. Acheter et louer aux ÉTATS-UNIS !

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Transcription (Littérale)

Yann DARWIN : Et salut à toi très cher investisseur rentable et bienvenu sur cette nouvelle émission des rencontres rentables. Les Rencontres rentables, c’est l’émission où on va à la rencontre des investisseurs et des professionnels qui font le marché immobilier.

Aujourd’hui, je suis à Miami, en Floride aux Etats-Unis et on va à la rencontre d’Eric. Eric est un professionnel de l’immobilier ici. Il aide les investisseurs principalement français à investir ici, à acheter des biens rentables, les rénover, les mettre en location, on suit la gestion, etc. Il a beaucoup de choses à nous dire, beaucoup de choses à nous apprendre donc c’est parti, on y va. Suis-moi. Let’s go.

A la rencontre d’un professionnel

Yann DARWIN : Bonjour, bonjour. Eric!

Eric : Hé, comment ça va ?

Yann DARWIN: Tú vas bien?

Eric : Ça va bien.                                 

Yann DARWIN : Je suis content de te voir.

Eric : Mais oui, avec plaisir.

Yann DARWIN : Ce n’est pas tout proche chez toi.

Eric : Non ça va mais il faut faire… il faut prendre l’avion, il y a quelques milliers de kilomètres mais une fois qu’on est là c’est bon, non ? Ça va ?

Yann DARWIN : Il fait beau…

Eric : Il y a du soleil ?

Yann DARWIN : Ouais, ça me change un petit peu.

Eric : J’avais une mauvaise météo mais…

Yann DARWIN : Ça me change un petit peu.

Eric : OK. Super.

Yann DARWIN : Tu veux qu’on aille dans ton bureau ?

Eric : Mais je veux bien, oui.

Yann DARWIN : Ouais, allez.

Yann DARWIN : Hop.

Eric : Voilà, c’est parti.

Yann DARWIN : Bon, je te remercie de me recevoir.

Eric : Je t’en prie, c’est avec plaisir.

Yann DARWIN : C’est très sympa alors…

Eric : C’est moi qui te remercie de venir jusqu’à moi parce que…

Yann DARWIN : J’ai tellement de questions à te poser, tu n’imagines même pas.

Eric : Voilà.

Yann DARWIN : Eric, est-ce que… avant toute chose, tu peux me dire un petit peu qui tu es, ton parcours, ce que tu fais ici… voilà une présentation rapide.

Eric : Alors moi, je suis arrivé dans les années 2000 ici.

Yann DARWIN : Ouais.

Eric : En fait, si tu demandes mon parcours personnel, ça va être un petit peu compliqué puisque j’ai quand même 56 ans donc…

Yann DARWIN : Bon beih…

Eric : J’ai vécu, on va dire que…

Yann DARWIN : Le mot rapide…

Eric : Voilà. En quelques mots, je suis un chef d’entreprise.

Yann DARWIN : Ouais.

Eric : J’avais une grosse structure dans le domaine de la téléphonie mobile…

Yann DARWIN : OK.

Eric :… que j’ai fermé à l’époque où les opérateurs en téléphonie mobile ont monté un trust donc je repartais à zéro professionnellement et j’ai les idées de tenter ma chance dans les années 2000 ici aux Etats-Unis ici. Voilà en quelques mots pour faire simple.

Yann DARWIN : OK. Donc immobilier tout de suite ?

Eric : Immobilier pas tout de suite, j’ai commencé à investir pour moi et ensuite j’ai travaillé pour les autres, quasiment tout de suite, on va dire.

Yann DARWIN : Donc maintenant aujourd’hui, tu es 100 % d temps aux Etats-Unis. J’imagine que t’es résident américain…

Eric : Alors, je suis 100 % de mon temps aux Etats-Unis. Je me consacre 100 % à cette activité immobilier pour moi et pour mes clients, quasiment plus pour moi parce que je considère qu’il y a un conflit d’intérêt à acheter pour moi donc je favorise toujours, toujours mes clients…

Yann DARWIN : OK.

Eric :… avant mes investissements personnels.

Yann DARWIN : Bon ça tombe bien pare que moi, j’ai envie d’en savoir plus…

Eric : OK.

Yann DARWIN :… parce que je suis intéressé et…

Eric : Merci.

Yann DARWIN :… je voudrais que tu m’expliques qu’on dégrossisse un petit peu, comment ça fonctionne ici parce que OK, je vois Miami, c’est magnifique. Il y a des possibilités mais pour un Français, moi j’habite pas ici. Pour un Français, est-ce qu’il y a des possibilités et comment ça fonctionne ?

Eric : Alors les fondamentaux de l’immobilier sont les mêmes. Dans les grandes lignes, c’est à peu près la même chose, on regarde l’état de la bâtisse…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric :… on regarde la localisation de la bâtisse donc les fondamentaux sont les mêmes où le locataire va signer un bail de la même façon. On va trouver des disparités dans la partie technique. Par exemple, ici, il n’y a pas de notaire.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Donc le… j’ai même des notaires qui ne comprennent pas le système américain. Le système notarial n’existe pas. Le notaire ici, c’est juste une personne qui va certifier une signature donc il faut expliquer à l’investisseur lambda qui ne connait pas le système américain comment fonctionne le titre de propriété ici en Floride donc ça, c’est une partie importante à développer.

Ensuite, c’est très risquy… je vais éviter là de parler en franglais, c’est très risqué…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric :… pour quelqu’un qui ne connait pas les Etats-Unis, de venir vierge et de faire une acquisition ici donc il va vraiment bien s’entourer d’avocats, de fiscalistes, d’agents immobiliers sérieux et de faire les bons choix.

Yann DARWIN : Il a les mêmes problèmes que chez nous en France où il y a la moitié des agents immobiliers qui sont un petit peu… limite.

Eric : Alors ici, on perd très très vite sa licence.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Donc de façon générale, les agents immobiliers se comportent bien mais le souci de l’agent immobilier c’est qu’il y aura beaucoup de plaisir à trouver le bien, il va protéger ses intérêts alors c’est quoi les intérêts des agents immobiliers ? C’est de percevoir sa commission. Donc il va vous laisser aller où vous voulez plus que vous guider pour aller le plus vite possible, faire sa transaction, à toucher sa commission, c’est la partie la plus importante.

Après où il va être moins bon, c’est dans la gestion du bien. Si c’est un investisseur qui va vouloir louer son bien, il va être moins bon parce que ça ne lui rapporte pas grand-chose la location qu’il va…

Yann DARWIN : Hmm hmm.

Eric :… il y aura plus de vacancy, il va moins s’occuper de… de gérer le bien, de gérer les soucis en relation avec le bien. Il va peut-être pas s’occuper aussi des travaux d’aménagement qui est à faire aux mises en conformité du bien donc il y a pas mal de… il y a beaucoup d’investisseurs qui sont arrivés. Tout seul… Ici, tu investis tout seul par l’intermédiaire d’agent immobilier et je veux dire qu’ils sont trompés parce que je ne vais pas… je ne vais pas dire que les agents immobiliers sont mauvais mais ils se retrouvent avec plein de problématiques à résoudre…

Yann DARWIN : Hmm.

Eric :… et ils viennent nous voir et nous demandent de gérer leur bien, de reprendre la main derrière l’agent immobilier donc il y a deux solutions. Soit, tu viens en tant qu’investisseurs et tu nous dis : « voilà, j’ai 100 000 à placer. Qu’est-ce que tu me conseilles ? » Et là effectivement nous ce que l’on fait, c’est qu’on prend le client entre le point A… on va faire l’analyse de ce qu’il veut faire. S’il a besoin d’un retour financier immédiat, s’il a une visibilité long terme, court terme. On va aussi faire l’analyse de sa fiscalité parce qu’il ne faut pas… il ne faut pas s’imaginer que les Etats-Unis, c’est un paradis fiscal, la fiscalité est excellente mais il y aura quand même un impôt à payer et derrière, il y aura aussi quand même un impôt à payer potentiellement en France parce qu’on ne va pas pousser nos clients à frauder le fisc français.

Donc on fait une analyse du client, de ce qu’il veut faire de son argent et ensuite, on va lui proposer des biens. Entre le moment où il va vouloir acheter, le moment où le bien va être loué, il y a peut-être une cinquantaine d’opérations différentes à mettre en place donc si tu veux acheter, sache que c’est… soit tu fais appel à des expertises qui vont faire ce travail à ta place, soit je te… je veux pas te conseiller de mettre les pieds dans un investissement ici en Floride.

Yann DARWIN : OK alors… je comprends très bien ce que tu me dis. C’est vrai que… tu me dirais : je ne connais pas du tout la France et je vais m’investir en France, je dirai pareil c’est-à-dire qu’il y a vraiment beaucoup de choses à savoir sur le marché. Il y a énormément de petites subtilités et j’imagine qu’ici, il faut tout repartir de zéro.

Mais tu m’as parlé de fiscalité. Imaginons… OK, on oublie et on en reparlera après de tout ce qu’il est à savoir. J’achète aujourd’hui. Là, j’achète un bien. Je perçois un loyer. Je suis Français. Je paie mes impôts en France. Comment ça marche ?

Eric : Alors d’abord, je vais te dire : ce n’est pas parce que t’achètes un bien aux Etats-Unis que tu vas isoler ton investissement de l’impôt sur la fortune. Il existe ou il n’existe plus en France, je crois qu’il a été retiré ?

Yann DARWIN : Il est en train de…

Eric : Il est en train de revenir ?

Yann DARWIN :… de revenir. Ouais.

Eric : Bon voilà. Cet argent existe.

Yann DARWIN : Ouais.

Eric : Il existe pour le fisc français. Il a juste été déplacé donc on ne va pas… on ne va pas isoler ce potentiel impôt sur la fortune.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Ensuite, il y a une convention fiscale qui est très importante entre les Etats-Unis et la France et les relations fiscales entre les Etats-Unis et le France sont très fortes. Cette convention, c’est la convention first pa…

Yann DARWIN : OK.

Eric : Donc vous n’allez pas payer l’impôt deux fois. La personne ne paiera pas l’impôt deux fois. Tu ne paieras pas l’impôt deux fois, tu paieras l’impôt aux Etats-Unis puisque les revenus viennent des Etats-Unis et ensuite, la France va t’émettre un avoir fiscal du montant de l’impôt que t’as payé aux Etats-Unis dans la globalité… Dans la globalité, l’impôt sera à peu près la même.

Yann DARWIN : OK. Donc schématiquement, tu paies tes impôts aux Etats-Unis et pas en France sur cette partie-là. Revenus Etats-Unis, impôts Etats-Unis.

Eric : Exactement et tu paieras un complément en France.

Yann DARWIN : Et un complément en France.

Eric : Le fisc français va t’émettre un avoir fiscal…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric :… du montant de l’impôt que tu as payé aux Etats-Unis…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric :… mais tu dois faire tes déclarations de revenus à l’étranger.

Yann DARWIN : OK. OK. Oui, d’accord.

Eric : Alors, je ne vais pas rentrer dans un système où je fais du conseil fiscal puisque je ne suis pas censé faire le légal mais c’est pas parce qu’il y a des sommes qui sont perçues aux Etats-Unis qu’on n’a pas à faire des déclarations de revenus en France.

Yann DARWIN : OK. Et alors, je sais que… et tu vas me dire : ça dépend de ta situation mais si je dois faire une généralité, à peu près… tu vois une moyenne, on s’en tire à peu près ce qu’on paie en France avec de l’immobilier bien fait un peu optimisé ou on arrive à faire mieux, on arrive à faire moins bien… où se situe la balance aux Etats-Unis ? Si tu veux nous vendre le produit, est-ce que vraiment c’est intéressant pour moi ? Est-ce que je vais perdre de l’argent schématiquement à investir ici ? Est-ce que mon argent serait mieux utilisé en France ? Est-ce que mon argent peut être aussi bien utilisé aux Etats-Unis ou voire un peu mieux ?

Eric : Alors je vais te répondre. Le plus simplement du monde, ça va dépendre comment t vas poser les bases de ton investissement. D’abord, je vais déconseiller d’investir en nom propre…

Yann DARWIN : OK.

Eric :… parce que les droits de succession sont très très compliqués ici. Ce n’est pas la peine de rentrer dans les complications donc on investit au nom d’une corporation. Il n’y a pas de société immobilière. Ici, ça n’existe pas comme en France. Des SCI ici ce n’est pas le cas. D’accord ?

Yann DARWIN : Ouais, pas de SCI.

Eric : Donc on investit en société. Il y a deux types de sociétés majeures, il y en a plein d’autres mais il y a deux types de société importante : Limited liability company…

Yann DARWIN : LLC.

Eric :… ou Corporation.

Yann DARWIN : T’as vu, j’ai failli te voir.

Eric : Absolument.

Yann DARWIN : OK.

Eric : La différence entre les deux : la Limited liability company ne va pas payer d’impôt. Ce sont les associés qui vont payer l’impôt sur les dividendes. La société n’est pas imposable. La Corporation est une personne morale indépendante qui paie ses propres impôts.

Si tu as besoin d’investir de l’argent et t n’attends pas de retour tout de suite, tu veux trésorier, je te conseillerai de monter une corporation, une société indépendante. Là, en ce moment-là, c’est elle qui paiera l’impôt et non pas toi et ça t’évitera de faire des déclarations d’impôts en France puisque tu ne percevras pas de revenus.

Yann DARWIN : Ça marche un petit peu comme la SCI à l’IR et la SCI à l’IS.

Eric : Absolument.

Yann DARWIN : C’est un peu la même idée.

Eric : Absolument.

Yann DARWIN : OK. Soit on capitalise, soit on trésorise et on réinvestit…

Eric : Exactement.

Yann DARWIN :… soit on touche de revenus. Si on capitalise, qu’on trésorise et qu’on réinvestit, est-ce qu’on peut quand même se sortir un revenu sur une forme de salaire ou de dividende ?

Eric : Tu peux te sortir ce que tu veux mais tu n’as pas intérêt à monter une corporation parce que tu vas être taxé deux fois. La société sera taxée et ensuite, toi tu seras taxé, tu vas le recevoir chaque année. Alors chaque année, tu vas pouvoir changer ta fiscalité mais tu vas les avoir chaque année. Si t’as envie de trésoriser ou si t’as envie de prendre des dividendes.

Yann DARWIN : D’accord. Tu peux revenir en arrière parce qu’en France, tu sais quand on passe à l’IS on ne peut pas revenir à l’IR.

Eric : Ici, tu peux revenir en arrière, bien sûr. A chaque année, tu peux changer ta fiscalité.

Yann DARWIN : Un point pour les Etats-Unis.

Eric : C’est très important.

Yann DARWIN : OK. Ça marche. Ok, on y reviendra peut-être mais déjà, je comprends le schéma. Tu me parlais des notaires et des… enfin moi, je vais te parler aussi des notaires. T me disais : il n’y a pas trop de notaires. En France, t’as vu les frais de notaire, combien ça coûte ? Donc ici, c’est beaucoup moins cher ?

Eric : Alors à chaque fois… à chaque fois qu’on parle des notaires et en France… et qu’on part au système américain, j’aime bien l’élégance de la carte grise d’une voiture.

Yann DARWIN : OK.

Eric : T’as une voiture en France ?

Yann DARWIN : Oui.

Eric : Bon, t’as une carte grise ?

Yann DARWIN : Oui.

Eric : De faon indétrônable, on pouvait dire que la voiture t’appartient pas, pourquoi ?

Parce que, au-delà du papier que tu as en provenance de la Préfecture, ta voiture est enregistrée en Préfecture en ton nom.

Yann DARWIN : Hmm hmm.

Eric : D’accord ? Donc ta voiture est indétrônable.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Elle t’appartient.

Yann DARWIN : OK.

Eric : C’est la même chose pour un bien immobilier ici. Le titre de propriété qu’on va te donner, c’est un document papier qui est similaire en fait quelque part à une carte grise de voiture et il est indétrônable, pourquoi ?

Parce qu’il est enregistré dans les publics record, dans les enregistrements publics donc.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Le titre est indétrônable. C’est un Title company qui s’occupe de vérifier la clarté d’une titre, qui va vérifier qu’il n’y a pas d’hypothèque, il n’y a pas de violation, que tout va bien…

Yann DARWIN : Hmm hmm.

Eric :… qui va s’occuper de l’enregistrer. A Talas et en Floride, au même titre qu’on enregistre une carte grise en Préfecture. Je pense que je t’ai donné un bon exemple pout que tu vois comment fonctionne le système…

Yann DARWIN : OK.

Eric : Donc il n’y a pas de frais. Une personne qui va payer un bien au comptant, elle ne va pas avoir de frais de notaire. L’Etat de Floride ne prend pas grand-chose si ce n’est des timbres à l’enregistrement, considère dans la globalité 1 % de f rais pour closer un bien donc pour fermer un bien ici aux Etats-Unis.

Yann DARWIN : OK. C’est intéressant. Et c’est des gens… enfin c’est des boites privées qui font ça ?

Eric : Alors le Title company, ce sont des sociétés indépendantes qui représentent ni le vendeur ni l’acheteur, qui s’occupe effectivement d’enregistrer le titre et… c’est à la Title company donc d’enregistrer le titre auprès de l’Etat concerné et de vérifier est propre, clair.

Un point important aussi, on enregistre le titre mais ensuite… on va en même temps aussi assurer le titre…

Yann DARWIN : Hmm hmm.

Eric :… c’est-à-dire qu’on va assurer le titre contre tous les encombrements qui pourraient avoir lieu. Alors je vais donner un exemple.

Une entreprise a refait la toiture de la maison.

Yann DARWIN : Hmm hmm.

Eric : Elle n’a pas été payée mais elle a oublié sa facture. Puis deux ans après, la maison a été revendue et le contractor revient après derrière. Il dit : « Ah mais la toiture, c’est moi qui l’ai fait et j’ai pas été payé donc je pose une hypothèque sur cette maison », il a le droit de le faire. Ça s’appelle ici un contractor line donc on va assurer le titre contre tous les encombrements potentiels qui pourront arriver après l’acquisition. Donc le titre est vraiment très fort parce que tout ce qui va se passer même après l’acquisition est assuré, ça s’appelle un Title in chance.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Juste pour répondre en quelques mots.

Yann DARWIN : C’est très bien. En France, on lève les hypothèques. On vérifie bien, c’est le boulot du notaire. Ici, on prend une assurance. OK. C’est pas le même…

Eric : On lève aussi les hypothèques.

Yann DARWIN : On lève aussi les hypothèques.

Eric :… mais on prend en plus une assurance.

Yann DARWIN : OK. OK alors ça fait une deuxième fois pour les Etats-Unis parce que 1 % contre 8,5 % à peu près en France…

Eric : Hmm hmm.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Je vais te donner d’autres points après, tu vas voir.

Yann DARWIN : Ouais, j’imagine que tu vas me vendre un peu… un peu la chose. Alors j’ai autre chose, du coup, ça me fait penser encore à autres choses. En France, je trouve un bien. Je le signe sous compromis et entre le moment où je signe mon compromis ou je réitère la vente donc où j’ai on titre de propriété enfin ou je signe en tout cas et je suis propriétaire officiellement, il va se passer si j’ai de la chance deux mois, deux mois minimum et j’imagine qu’ici, on est aux Etats-Unis, à mon avis moi dans ma tête…

Eric : Non.

Yann DARWIN :… on signe juste un papier.

Eric : Alors le temps… en fait, on fait ce qu’on appelle un Title church.

Yann DARWIN : Ouais.

Eric : Le Title church, c’est quoi ? C’est on va vérifier si le titre est propre.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Une fois que le titre est propre, on peut closer à n’importe quel moment donc il y aurait même des cas où on pourrait closer en une semaine. De manière générale, on close entre trois semaines et 30 jours ici.

Yann DARWIN : OK. Tu te vois comme en France, tu vas dans un bureau, tu signes ?

Eric : Alors on ne va pas chez un notaire en fait…

Yann DARWIN : Ouais, tu vas où ?

Eric :… chacun signe les documents…

Yann DARWIN : OK.

Eric :… de son côté et ensuite les envoie au Title company qui les vérifie et qui enregistre le titre. Il n’y a pas de rendez-vous formel chez un notaire qui tourne les pages comme en France, ça n’existe pas.

Yann DARWIN : Ah ça devrait être bien ça. Ça te repose.

Eric : C’est pas mal. Chacun signe de son côté, des personnes sont à l’étranger mais les affaires sont en France, le vendeur est ici ou même à l’étranger donc on a deux acheteurs qui sont à 10 000 km l’un de l’autre et qui signe chacun de son côté.

Yann DARWIN : OK.

Eric : En matière de signature, il y a un point très important à relever. Il y a un système de signature électronique qui existe ici…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric :… qui n’existe pas encore en France. J’espère que ça ne tardera pas pour la France…

Yann DARWIN : C’est en train de se mettre en place, ouais.

Eric : Peut-être qu’ils sont en train de le… le toucher donc on peut vraiment signer électroniquement sans être présent, derrière un ordinateur et il m’est souvent arrivé moi-même d’être en voyage, d’avoir des contrats à signer pour mes clients ou pour le bureau et je signe sur mon Smartphone et ça marche parfaitement bien.

Yann DARWIN : OK. Bon, ça me parle.

Tu commences à me ferrer tout doucement…

Eric : OK. Après ?

Yann DARWIN : Est-ce que je peux te demander… est-ce que je peux abuser un peu de ton temps et te demander…

Eric : Je t’en prie.

Yann DARWIN :… peut-être d’aller voir des biens. C’est possible ? Tu peux me montrer un peu ce que tu fais, le genre de bien qu’on peut trouver, les rentabilités… ?

Eric : Oui.

Yann DARWIN : Ouais ?

Eric : Oui.

Yann DARWIN : C’est super. Maintenant ?

Eric : On y va.

Yann DARWIN : Allez, c’est génial. On fait ça.

Yann DARWIN : Alors du coup, tu m’emmènes voir quoi comme bien ?

Eric : C’est intéressant. Les biens qu’on va voir aujourd’hui sont des biens intéressants en fait. Ils sont tous intéressants mais c’est un bien qui a ses particularités. D’abord, c’est un bien qui est au bord de l’eau et… c’est ce que je dis toujours même si on ne vend pas des paillettes, on aime bien quand même vendre des biens au bord de l’eau parce que… parce que ça donne une plus-value et surtout un bien au bord de l’eau va se vendre plus vite. Nous, on aime bien. Même si on fait des investissements locatifs, le bien doit rester liquide c’est-à-dire que je dois quasiment assurer que… s’il a envie d’appuyer sur le bouton, de retrouver son argent, il soit capable de retrouver son investissement en trois mois. Donc un bien au bord de l’eau, ça se vende plus vite.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Ça, c’est une partie importante. Alors c’est un bien qui ne ressemble pas forcément aux biens que l’on propose habituellement à nos clients parce que d’abord il est sur Miami-Dade. On aime bien vendre du Howard country et du Palm beach country parce que le potentiel de plus-value est plus important. Mon idée, j’ai déjà beaucoup monté mais il y a des exceptions. Il y a des exceptions, pourquoi ?

Parce que là on a eu l’opportunité de faire faire une acquisition très intéressante à… un ancien propriétaire français qui… dont son réel tort avait mal géré sa transaction, mal géré son travaux, mal géré sa gestion et que demain, il a bradé. Il y avait des travaux dont les permis n’avaient jamais été fermé donc la vente était un peu compliqué et on l’a repris à… je dirais peut-être à… c’est une exception 15 %, je pense, en dessous du prix du marché.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Donc ce bien est une exception. On a refait les travaux. On l’a mis en conformité parce qu’encore une fois, on ne va pas utiliser du marbre italien et des matériaux haut de gamme. On vend des produits à fort double pour des familles… donc le bien a été rénové et très bien rénové et là on est en train – c’est ce que je te disais tout à l’heure de fermer les permis après de la ville pour pouvoir le louer donc maintenant tout est terminé.

Alors c’est vrai que l’investisseurs dans ce cas de figure, il n’y a pas eu un bien déjà loué. Par contre, il a acheté un bien en-dessous du prix du marché et il va extrêmement bien le louer parce que c’est une zone où il y a une très très forte demande, près des écoles, près des universités, près des centres de commerce, etc.

Yann DARWIN : Ouais, toujours les mêmes fondamentaux…

Eric : Exactement. Exactement.

Yann DARWIN : Et… tu parles de prêt sous le marché, est-ce que ici t’arrives à faire des bonnes négociations ? Moi, je suis un adepte de faire des offres vraiment en dessous… j’essaie de négocier… enfin j’essaie d’ailleurs c’est que j’achète que… avec des prix très négociés. Est-ce que ici t’arrives à faire quelque chose ?

Eric : Alors ça va dépendre du marché. En fait, ici le marché est très relatif. Si on est sur un marché de vendeur ou en marché d’acheteur. S’il y a beaucoup d’acheteurs, ce n’est pas vraiment négociable. On a même des systèmes d’enchères qui se mettent en place. On a eu le cas avant-hier où on a acheté un bien pour un client, un bien qui était à Pompano beach sur Howard county et euh… il y a un système d’enchères qui s’est mis en place. On a fait une offre qui a été accepté verbalement et il y a deux autres acheteurs qui arrivent derrière et qui ont proposé plus que notre prix. Bon voilà, ça dépend du marché. Durant la crise des subprimes, c’est clair qu’on pouvait négocier…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric :… aujourd’hui, c’est un petit peu plus compliqué. On négocie raisonnablement alors le vendeur américain garde toujours une marge de négociation. On pourra toujours négocier, il ne faut pas imaginer à proposer plus de 5 % ou 10 % au-dessus du prix aujourd’hui…

Yann DARWIN : OK.

Eric : Aujourd’hui, c’est plus possible, ça fonctionne plus.

Yann DARWIN : D’accord. Ça s’allégeait.

Eric : Mais on essaie toujours de négocier. On a une transaction, on ne l’a pas encore annoncé au client. Le client nous adresse une lettre d’intention d’acheter ce bien à un prix X. ON a négocier 5 000 dollars sur le prix, il en aura la surprise dans les jours qui viennent lorsqu’on aura plus à avancer sur l’inspection du bien. Oui, on négocie toujours évidemment.

Yann DARWIN : OK.

Eric : L’Américain négocie.

Yann DARWIN : Et la marge est peut-être plus faible.

Eric : Ça dépend…

Yann DARWIN : Ouais, ça dépend de la dynamique quoi.

Eric : Sur ce marché, la marge est plus faible. Voilà. Sauf dans ce cas de figure, on est tombé sur un vendeur qui avait besoin de vendre, qui voulait se débarrasser de son bien…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric :… qui avait des permis qui n’étaient pas fermés, qui a été mal loué et mal géré. Là, il voulait s’en débarrasser, on l’a fait une offre, on lui a dit : voilà, on t’offre un prix, c’est bas mais on close les permis, on le débarrasse. Donc il ne pourrait pas vendre le bien…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric :… ici on ne peut pas vendre un bien s’il y a les opens permis, des permis ouverts.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Son contractor l’avait planté, n’avait pas fermé ses permis. Il ne pouvait pas se li… même pas vendre son bien officiellement donc on a fait une exception, on a signé pour cette exception mais bon, là c’est un cas particulier.

Le bien qu’on verra après, c’est aussi un deuxième cas particulier.

Yann DARWIN : Oui de toute façon, à partir du moment où tu règles des problèmes, en général, c’est là que tu fais des affaires intéressantes et de la plus-value et de la négociation.

Eric : Les bonnes affaires ne sont jamais des affaires faciles.

Yann DARWIN : C’est clair.

Eric : C’est toujours des affaires compliquées. Donc tu vois de ce côté-là, les fondamentaux sont les mêmes, on va retrouver les même fondamentaux en France.

Yann DARWIN : Et tu vois ici… ça fait quelques jours là que je suis à Miami. Je vois vraiment une vraie différence entre les biens, comme tu dis, qui sont près de l’eau, qui sont en rez-de-chaussée ou des petites copros… je ne sais pas si on dit des copros ici…

Eric : On peut appeler ça comme ça. Oui, ce sont des petites communautés, on va dire, oui.

Yann DARWIN : Communauté ? Donc pas très grande et des tours comme on voit un petit peu partout très très haute avec, j’imagine, des appartements très luxueux. Est-ce que… quelle est la bonne stratégie pour toi pour un investisseur ici ?

Eric : Alors nous, on n’y va pas.

YannDARWIN : Ouais.

Eric : On n’y va pas dans ces grands tours pour des raisons tout à fait simples. C’est que… c’est absolument pas rentable en matière de locatif. Les charges sont très élevées, on se retrouve avec des vallées de parking, des spa, même des restaurants dans certains condominiums, des amenities c’est-à-dire… des piscines, salles de gym et autres qui font monter les maintenances donc en fait c’est intéressant pour un propriétaire aisé qui veut se faire plaisir

Yann DARWIN : OK.

Eric : C’est pas intéressant pour du locatif donc on n’y va pas. Nous, encore une fois, on conseille à nos investisseurs de rester dans les petits prix parce qu’on s’est rendu compte ces années précédentes que les biens qui ont le plus monté, qui ont rattrapé le plus vite leur prix d’avant la crise des subprimes sont les biens aux environs de… je dirais entre 150 et 220 000 dollars.

Yann DARWIN : OK.

Eric : On reste dans cette fourchette de prix parce que c’est ce qu’il y a… moins risqué, c’est là où il y a le plus de potentiel de plus-value – encore une fois ça dépend de ce qu’on achète – et c’est ce qui… aussi le plus facilement parce qu’il faut…. Miami, il y a des paillettes, c’est joli. La Floride, c’est très jolie mais il y a des familles qui veulent se loger et qui ne vont pas avoir les moyens de payer 3, 4, 5, 6 000 dollars, 7 000 dollars de loyer par mois évidemment.

Yann DARWIN : Oui. Tiens d’ailleurs, c’est quoi à peu près le salaire moyen ici… en Floride, à Miami ? Tu sais pour les grandes lignes.

Eric : Je pense que c’est 45 000 dollars par an.

Yann DARWIN : 45 000 dollars ?

Eric : Par an.

Yann DARWIN : Par an. OK. Donc en effet, on tape sur des loyers qui sont… oui, c’est clair si on met plusieurs milliers d’euros… de dollars de loyer par mois, ça commence à faire mal sur un budget…

Eric : Bah oui. Le bien qu’on va voir maintenant, c’est un bien qui va se… qu’on va louer probablement 1 700 dollars par mois.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Et euh… Par contre, suivant nos statistiques, à surface égale, appartement égal, un bien en Floride va se louer plus cher que dans ces Etats voisins.

Yann DARWIN : D’accord.

Eric : Ce qui est intéressant. A investissement égal va se louer plus cher en Floride.

Yann DARWIN : L’attractivité, j’imagine, est quand même importante.

Eric : Oui.

Yann DARWIN : Nous, en tant que Français, c’est hyper… des paysans, etc. même pour les Américains voilà c’est un peu l’Etat… un peu l’Etat sympa, un peu l’Etat du soleil.

Eric : Tu sais qu’on parle trop ? Parce que j’ai raté la rue donc on va faire demi-tour.

Yann DARWIN : On va faire demi-tour, ce n’est pas grave. C’est bon signe quand on parle trop. Et en termes de renta parce que moi, ça m’intéresse quand même.

Eric : Alors en termes de rentabilité, en fait, on pourrait… on pourrait avoir des superbes rentabilités, de 10, 11 %, 12 % voire plus. Et on m’a même proposé du 17 % de rentabilité pour mes clients. Il faut savoir simplement que plus on a une grande rentabilité, plus on doit aller dans des secteurs qui vont être compliqués à gérer. D’accord ? Et dans des secteurs où la plus-value, sauf exception, sera moindre.

Donc nous, on considère qu’il faut rester raisonnable c’est-à-dire qu’il ne faut pas aller dans des trop grosses rentabilités pour ne pas aller dans les secteurs compliqués où c’est pas évident de gérer une famille monoparentale avec un ex-mari violent même si le loyer quelquefois est garanti par l’Etat de Floride, on ne pourra pas aller en section 8 un jour…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric : On n’aime pas trop ça parce qu’au bout du compte, la rentabilité sur le papier, elle est de 14 % par exemple mais si on va… on compte la vacancy, les frais de rénovation, une fois qu’ils ont endommagé l’appartement, ça va être compliqué donc oui, sur le papier, elle est de 14 mais en réalité au bout du compte, on se rapproche des 7 et des 8 et c’est ce qu’on propose sur des… dans des communautés, familles sur Howard County ou sur Palm beach county, c’est du 7 et du 8 et il ne faut pas aller au-delà sinon ça va être compliqué à gérer.

Yann DARWIN : Moi, j’aime bien à 10, tu vois. J’en veux toujours plus.

Eric : On peut trouver du 10 % mais il faut faire un effort parce qu’on ne peut pas avoir en même temps une bonne plus-value à la sortie et un gros rapport locatif. Donc si tu es prêt à… tracer un trait sur une potentielle plus-value, ton bien sera marketable mais il ne prendra pas beaucoup de plus-value même au bout de 4, 5, 6 ans, 10 ans. Il faut le savoir.

Yann DARWIN : Et alors les plus-values moyennes que tu peux espérer dans les types de bien dont tu parles, 7 ou 8 % on reste raisonnable, on mise du coup sur l’appréciation de la valeur du bien. Ici, qu’est-ce qu’on peut imaginer ? Quelle est la dynamique du marché actuel ?

Les conseils d’un professionnel

Eric : Alors qu’est-ce qui a fait exploser la bubble en 2008, c’est justement des plus-values irraisonnables. C’est pas normal sur un marché que l’on ait du 15 ou 17 % de plus-value chaque année. D’accord ? Donc c’est qu’il y a un problème quelque part. Il y a un bubble quelque part qui est en train de se créer ; les investisseurs sont en train de faire monter les prix. D’accord ? Et un jour, ça éclate.

Aujourd’hui, la plus-value, elle est beaucoup plus raisonnable. Je dirais aujourd’hui, à mon sens, elle se situe entre 3,5 % et 5 % par an et ce qui est déjà énorme.

Yann DARWIN : Ce qui est déjà bien placé dans les grandes villes du monde. Oui, c’est clair.

Eric : Voilà.

Yann DARWIN : OK. Ok donc tout est affaire de compromis comme d’habitudes de toute façon.

Eric : Exactement.

Yann DARWIN : Ça, c’est clair.

Eric : Alors c’est ce que je te disais, Yann, tout à l’heure. On arrive sur un petit immeuble qui est une petite communauté bien entretenue, tu verras, au bord de l’eau sur un canal…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric :… et où on a… vers une acquisition intéressante pour le client et intéressante en matière de locatif aussi.

Alors, il y a ce qu’on appelle ici un spécial assessment. Qu’est-ce que c’est un spécial assessment ?

Il y a eu un appel de fonds…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric :… qui a été fait par la communauté pour rénover l’ensemble donc tu vois que la communauté est en travaux, on est en train de finir les carreaux au sol, le jardin est enfin terminé par la communauté…

Yann DARWIN : C’est sympa.

Eric : Tu vois que les vitres anti-ouragans qui sont en train de poser les unes après les autres…

Yann DARWIN : OK.

Eric : Le spécial assessment donc ça t’appelle de fonds a été payé en avance par l’ancien propriétaire donc le nouveau propriétaire donc mon investisseur n’aura pas à subir ce spécial assessment.

YannDARWIN : Ah oui, on profite…

Eric : On fait toujours payer le spécial assessment par le vendeur.

Yann DARWIN : D’accord.

Eric : Très important.

Yann DARWIN : C’est une négociation tout à fait…

Eric : Alors nous, c’est un incontournable en fait.

Yann DARWIN : Ouais.

Eric : Tous les agents ne le font pas. Nous, c’est un incontournable c’est-à-dire que si le spécial … n’est pas payé par le vendeur, on ne présente pas le bien au client.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Ça, c’est une partie… Alors là, on est sur une zone qui est très calme. Il y a des maisons à 1 million de dollars autour et si on a donc cette petite communauté, ce condominium qui a été choisi – parfois il y a une baisse – dans lequel on a déjà vendu plusieurs biens donc on va aller voir le…

Yann DARWIN : OK.

Eric :… l’unique en question.

Yann DARWIN : Je comprends que ça soit vendu pour des locataires en tout cas. C’est vrai que c’est sympa.

Eric : En fait, quand on… souvent, sans mettre de l’affecte dans son investissement. En réalité, est-ce que je me verrai ici, je me pose la question.

Yann DARWIN : C’est ça, c’est pourtant significatif.

Eric : Alors vous le verrez ici, c’est calme, c’est agréable. Déjà, c’est un bon point pour le locataire.

Yann DARWIN : Hmm.

Eric : On y est.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Alors qu’elle fait Florinda quand elle va récupérer cet appartement ? Ça, c’est une partie intéressante à signaler. Alors, on a changé le sol, repeint l’appartement, changé l’électroménager, le micro-onde, le frigidaire, on a fait une mise en conformité. On ne fait pas de luxe. On fait une mise en conformité pour que le locataire ait envie de le louer…

Yann DARWIN : OK.

Eric :… quelques choses qui tiennent la route. De manière générale, on enlève, par exemple, les moquettes…

Yann DARWIN : Oui. T’as un organisme qui vient sacrifier les travaux ou pas du tout ?

Eric : Alors on a des contracteurs avec lesquels on travaille…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric :… qui déposent les permis, qui font les travaux, qui nous font les travaux avant et après.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Je me déplace ou me collaborateurs se déplacent.

Yann DARWIN : Ouais.

Eric : Et oui, on est des équipes qui travaillent, pas une équipe mais plusieurs équipes.

Yann DARWIN : Ouais, c’est sûr. Et je veux dire : l’Etat de Floride, l’Etat ne vient pas certifier ces travaux, il y a des normes comme en France ?

Eric : Alors il n’y a pas… Non alors encore une fois, on ne va pas toucher à la structure.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Donc il n’y a pas de normes à respecter.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Simplement, par contre, quand on va déposer les permis et quand on touche à des choses sensibles comme l’électricité, par exemple, évidemment le permis va être déposé, on l’a utilisé un fil d’une certaine catégorie, un boitier électrique d’une certaine catégorie…

Yann DARWIN : Ouais, c’est les normes qui fonctionnent…

Eric :… il y a des normes qui sont respectées. On dépose les permis dans la majorité des cas sauf pour changer un cabinet de cuisine, par exemple…

Yann DARWIN : Hmm hmm.

Eric : Et là oui, il y a des normes qui doivent être respectées et nos contracteurs sont assurés, agréés, on ne va pas utiliser un bricoleur pour refaire un appartement parce que sinon il va falloir faire dans un mois…

Yann DARWIN : OK.

Eric : On gère derrière donc on n’a pas envie d’avoir des soucis en relation avec la gestion.

Alors au bout, on a une première chambre, une deuxième chambre… une salle de bain qui a le mérite d’exister donc sur laquelle on n’a rien fait…

Yann DARWIN : OK. Assez simple.

Eric : On a géré les problèmes de plomberie…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric : Ça, c’est l’appartement type de deux chambres pour l’investisseur. Il a acheté à un petit prix, il l’a acheté aux environs de 180 000 dollars…

Yann DARWIN : OK.

Eric :… il va être loué à 1 600 dollars, 1 700 dollars par mois.

Yann DARWIN : OK et en plus, il y a le taux de change.

Eric : Alors ça, c’est la cerise sur le gâteau. Si le change va dans le bon sens, c’est merveilleux. Il peut aussi aller dans le mauvais sens.

Yann DARWIN : En effet. OK. Oui, il faut que… il n’y a pas que le change au moment de la charge. En ce moment, il est intéressant.

Eric : Oui.

Yann DARWIN : Elle change au moment de la sortie. Alors s’il y a la sortie, ça va aussi dans le bon sens…

Eric : Ça va aussi dans le bon sens. C’est 15 % en annonçant une plus-value en plus non fiscalisée.

Yann DARWIN : Ouais. Oui bah c’est aussi pour ça que c’est intéressant et c’est aussi pour ça que moi je m’y intéresse, c’est que… tu viens te diversifier géographiquement au niveau du risque et au niveau de la monnaie.

Eric : Alors oui, tu sors un peu de la zone euros…

Yann DARWIN : Je sors de la zone euros.

Eric :… parce que c’est une zone qui est, entre guillemets, plus ou moins fragile et le premier argument des investisseurs qui viennent ici, c’est je voudrais sortir un peu dans la zone euros.

Yann DARWIN : OK. Ouais, c’est pas mal du tout en tout cas.

Eric : Donc là, on est sur un produit classique, pour un investisseur lambda qui a envie d’y placer une famille pour une, deux, trois années et…

Yann DARWIN : C’est ça, appartement locatif… familial…

Eric : Exact avec une cuisine qui a le mérite d’exister et dans un quartier qui est agréable…

Yann DARWIN : OK.

Eric :… et calme pour le bien.

Yann DARWIN : Eric, tu… on a commencé à parler un peu de gestion locative, je voudrais que tu rentres un peu dans les détails. Déjà, je fais toujours le parallèle avec la France parce que c’est ce que je connais mais les baux, comment ça fonctionne ? Est-ce qu’on a plusieurs types de baux ici ? Est-ce qu’on a des durées minimum ? Comment ça marche les dépôts de garantie ?

Eric : Une diversification très pertinente. Alors effectivement, il y a un dépôt de garantie en général qui est d’un mois.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Et souvent, on va demander au locataire le dernier mois du loyer pour être sûr qu’il ne parte pas et qu’il n’abandonne pas donc on va prendre le premier, il la représente bien, le dernier mois du loyer et le dépôt de garantie qui va servir à payer les travaux potentiels s’il a endommagé…

Yann DARWIN : On prend le dernier mois du loyer en avance.

Eric : Trois mois : premier, dernier et dépôt de garantie.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Donc ça, c’est une partie importante. La deuxième partie à noter, c’est une différence majeure par rapport à la France. En France quand on signe un bail, on eut partir n’importe quand avec un mois de préavis…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric :… d’un à trois mois selon le cas. Ici, on signe un bail de 12 mois, on a obligation de rester 12 mois sinon on doit les 12 mois de loyer.

Yann DARWIN : OK.

Eric : En général les baux sont des baux d’une année en résidentiel et pas plus. Alors on peut demander une option pour une deuxième année ou une option pour deux ans mais à la base, ce sont des baux d’une année donc le locataire ne va pas partir au milieu. On ne va pas se retrouver tout d’un coup avec des locataires qui vont partir au milieu des contrats de location, ça ne fonctionne pas comme ça ici.

Yann DARWIN : Ça, c’est vraiment très très bien au niveau de la sécurité des propriétaires, c’est pas mal. Alors par contre, est-ce qu’il y a un effet pervers où tous les ans, il y a une période où tout le monde déménage.

Eric : Alors quand on va effectivement dans certaines zones comme Miami beach, il y a un effet pervers parce que les personnes se logent ou déménagent entre le mois d’août et le mois de septembre…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric :… c’est un peu compliqué…

Yann DARWIN : D’accord.

Eric : Où on va nous ? Ce sont des familles qui restent souvent plusieurs années dans les communautés.

Yann DARWIN : D’accord.

Eric : Mais oui, il peut y avoir un effet pervers, absolument.

Yann DARWIN : OK. Voilà donc ça se calcule mais en tout cas pour moi, c’est quand même plus positif qu’autre chose.

Eric : Absolument.

Yann DARWIN : D’accord. Les loyers, comment ça marche ? On paie par virement ici, on paie par chèque ? On peut automatiser les choses ?

Eric : Alors de façon générale, on essaie de faire automatiser directement sur le compte de la holding de l’investisseur mais oui…

YannDARWIN : D’accord.

Eric : Le propriétaire fait ce qu’on appelle un direct deposite sur le compte. Pardon, le locataire fait un direct deposite…

Yann DARWIN : OK. Dans un virement automatique.

Eric : Absolument.

Yann DARWIN : OK. Ça marche. En cas d’impayé…

Eric : Ça n’existe pas.

Yann DARWIN : Ça n’existe pas ?

Eric : Non. Ce n’est pas possible qu’il n’ait pas payé pour différentes raisons parce que d’abord, on est couvet avec le dépôt de garantie et le dernier mois de loyer…

Yann DARWIN : Ouais donc t’as deux qui te couvrent.

Eric :… et ces deux mois sont suffisants pour faire une éviction si la personne ne paie pas.

Yann DARWIN : D’accord.

Eric : C’est-à-dire que ici on fait une éviction si on prend son temps en quatre semaines. Et de façon générale, en 15 ans, j’ai fait une éviction

Yann DARWIN : OK.

Eric : de façon générale, le locataire ne veut pas être evicted parce que si il est evicted, il va y avoir des traces dans les publics records et à chaque fois…

Yann DARWIN : C’est enregistré.

Eric :… qu’il va vouloir louer un bien…

Yann DARWIN : OK.

Eric :… on va le lui refuser parce qu’il a eu déjà une éviction donc de façon générale, il paie. S’il ne peut pas payer, il s’en va.

Yann DARWIN : Ça, c’est quelque chose qui nous manque en France, d’avoir un fichier global où en effet, t’as la trace des gens qui sont des mauvais payeurs.

Eric : Ouais.

Yann DARWIN : Il y a des politiques qui voulaient mettre ça en place mais… ça n’a jamais été fait pour l’instant.

Eric : Alors ici, on fait ce qu’on appelle un background check, on va chercher dans les publics record tout ce qui s’est passé. C’est automatique, c’est systématique et les personnes se comportent bien parce que si elles se comportent mal, elles vont vers de la section 8 ou elles vont louer dans des quartiers pas possibles où il y aura aucune enquête de faite sur lui.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Et ça, c’est vraiment à éviter pour le locataire.

Yann DARWIN : Mais c’est un peu la même idée que le crédit de score où les gens, s’ils se comportent bien avec leur crédit, à leur débit, on leur donne un meilleur score et ils peuvent emprunter. Là, c’est un peu la même chose finalement. S’il se comporte bien avec leur location, ils vont pouvoir louer dans un meilleur quartier… et correctement quoi.

Eric : Absolument. Absolument.

Yann DARWIN : Est-ce que comme dans certaines grandes villes, il y a… quand tu mets un bien sur le marché, une liste d’attente carrément, il y a beaucoup… il y a plus de demandes que d’offres ou c’est plutôt équilibré ? Je vois à Paris, par exemple, tu mets un bien sur le marché, tu as 30 appels.

Eric : C’est sûr. Non, pas ici en Floride.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Pas ici en Floride, on n’est pas dans des grandes métropoles comme New-York ou si on… on va comparer Paris. Non, il y a une… un grand nombre de biens sur le marché…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric :… donc il faut avoir des biens bien positionnés au niveau du prix, en bon état et puis il ne faut pas avoir des biens… expatrier les zones de travail où les gens vont même travailler.

Yann DARWIN : Ouais.

Eric : De façon générale, on loue si on achète bien entre 30 et 60 jours maximum.

Yann DARWIN : OK. A condition d’avoir…

Eric : D’une façon générale.

Yann DARWIN : Ouais et d’avoir une qualité du bien correcte.

Eric : Absolument.

Yann DARWIN : OK.

Eric : parce qu’il y a beaucoup de produits disponibles sur la marché.

Yann DARWIN : Les assurances. On s’assure ici ?

Eric : Alors l’assurance n’est pas obligatoire pour un appartement.

Yann DARWIN : Pas obligatoire.

Eric : Non alors il faut savoir que la bâtisse en générale est assurée par le condominium…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric :… 50 % des maintenances filles qui sont demandées par le condominium, les frais de copropriété, ça va payer cette fameuse assurance…

Yann DARWIN : OK. D’accord.

Eric : Maintenant, l’intérieur n’est pas couvert. Le Français attend d’en s’assurer, il garde ses réflexes et prend une assurance supplémentaire mais elle n’est pas obligatoire.

Yann DARWIN : OK. On fait un peu ce qu’on veut, j’ai l’impression et on le fait vite en plus.

Eric : On va dire que c’est assez… le système est mis en place pour que tout fonctionne parfaitement, l’argent tourne. Tout est fait pour… une société économique donc…

Yann DARWIN : Ouais c’est ça. Oui, tout est fait pour… pour dynamiser l’économie.

Eric : Exactement.

Yann DARWIN : Ouais.

Eric : Exactement.

Yann DARWIN : Et au niveau des copros donc tu me disais comme ici, par exemple, qu’on a des appels de change finalement pour faire des travaux généraux. On a aussi des frais au mois. C’est au mois ou au trimestre pour… ?

Eric : Par moi, en général.

Yann DARWIN : C’est par mois, pour tout ce qui est charge…

Eric : Absolument.

Yann DARWIN : Donc c’est comme d’hab.

Eric : C’est très… alors c’est…

Yann DARWIN : Les ordures…

Eric : Exactement.

Yann DARWIN :… nettoyage…

Eric : Exactement, c’est très similaire en fait.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Et les charges de copropriété, ici on appelle ça hache au hafi…

Yann DARWIN : OK.

Eric : Accord ? C’est l’entretien de la bâtisse. C’est le jardin. C’est l’eau, c’est l’électricité c’est…. voilà. L’assurance, une grande partie pour l’assurance.

Yann DARWIN : OK. Et au niveau… je continue, au niveau du locataire, je vois en France souvent, tu sais le locataire t’appelle quand quelque chose ne fonctionne pas. Par exemple, le… les stores électriques, ça ne marche pas, le locataire t’appelle et c’est au propriétaire de réparer.

Sur des travaux d’électricité, sur ce genre de chose, est-ce que ici c’est la même chose ? Le…

Eric : Oui, c’est la même chose.

Yann DARWIN : Ouais le propriétaire…

Eric : Le propriétaire est très sollicité alors il faut être intelligent, il faut prévoir sur le bail, les travaux supérieurs à un certain montant sont à la charge du locataire. En général, on prévoit ça… En dessous de 150 dollars, ces travaux sont à la charge du locataire parce que sinon une personne va vous appeler pour changer une ampoule dans l’appartement, il, faut…

Yann DARWIN : D’accord.

Eric :… il faut éviter ce genre de souci…

Yann DARWIN : OK.

Eric :… donc on précise mais oui.

Yann DARWIN : Ça se contractualise.

Eric : Oui absolument.

Yann DARWIN : OK. Ouais C’est clair que… on ne va pas s’amuser à changer des ampoules.

Eric : Mais j’ai eu des cas donc… voilà, on précise sur nos listes.

Yann DARWIN : Ouais et tout est, j’imagine, très… c’est ce qu’on voit toujours quand on… moi, je pense aux Etats-Unis, je pense à ça tout le temps, beaucoup de gens qui font… qui vont en justice pour un oui ou pour un non donc j’imagine qu’il faut se couvrir. Oui, est-ce que ça un mythe ça que les gens vont facilement attaquer en justice, que les boites entre elles vont facilement s’attaquer, que toi si t’as un client, ça va…

Eric : Ce n’est pas une question avec les mobiliers que tu me poses là. L’Américain peut être procédure et peut faire sauter un contrat pour une virgule mal placée, ça peut arriver oui en effet.

Yann DARWIN : OK. Donc vaut se couvrir un petit peu, c’est ce que tu disais ce matin.

Eric : Ouais. Absolument.

Yann DARWIN : Les professionnels.

Eric : Voilà.

Yann DARWIN: OK. Pour rester sur les travaux, tu m’as parlé de l’autre bien que t’avais en stock.

Eric : Alors, on a un bien qui est dans un quartier tranquille…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric :… à Miami Beach qui est en cours de rénovation, en cours de finition et dont le locataire, on a une très grosse demande sur ce quartier donc c’est très bien, un quartier comme celui-là au bord de l’eau dans lesquelles il y a les constructions, il y avait les constructions.

Yann DARWIN : Ouais.

Eric : C’est un quartier qui monte qui est à Miami beach même si on n’a pas trop allé à Miami beach, encore une fois, il y a des exceptions, on peut voir quand tu veux. C’est question de la voiture.

Yann DARWIN : Eh bien, c’est parti, il est là. Allez.

Eric : Alors là, on est à… on est à Miami beach, je dirais North Miami beach, pas loin de l’eau, pas loin de la plage. On ne va pas trop dans ces quartiers mais ça c’est une exception encore une fois. Je confirme la règle : très forte demande locative. Comme t’as vu il y a des constructions de l’autre côté…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric :… les développeurs viennent ici convertir d’anciens immeubles où on va développer des nouveaux immeubles et là on est sur un petit building art-déco qui, a priori, ne devrait pas pouvoir être démoli parce que les buildings art-déco, c’est un peu comme les bâtiments de France qui sont protégés, ici.                      

Yann DARWIN : Protégés.

Eric : Absolument.

Eric : Donc tu vois, je te disais, ici on est dans un souci de rentabilité en fait c’est-à-dire que… ce n’est pas du luxe… on est dans un quartier qui ne va pas nous demander de faire le luxe.

Yann DARWIN : Ouais.

Eric : On a un produit avec une rentabilité pure qui est intéressante pour le client. Donc là, tu as un appartement de deux chambres (droite, gauche), cuisine, salle de bain…

Yann DARWIN : OK.

Eric :… refait et rénové et on a n produit qui va se louer, à mon avis, 1 600 dollars par mois pour un prix d’achat à 170 000 dollars donc c’est quand même une bonne rentabilité…

Yann DARWIN : C’est une bonne rentabilité.

Eric :… pour l’investisseur derrière. Alors comme tu peux le constater, les travaux ce n’est pas les travaux de luxe parce qu’on n’a aucun intérêt de faire ce qu’on appelle ici de love ring povement…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric : Ça n’apporte rien à l’investisseur et il y a Fabiano qui passe dans les caméras…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric : Voilà. Hello Fabiano.

Yann DARWIN : Il parle français ?

Petites échanges en anglais

Yann DARWIN : OK.

Eric : Voilà où on en est.

Yann DARWIN : OK donc oui… produit entrée de gamme enfin 1 600 dollars, c’est déjà des joyaux, vous voyez ?

Eric : Oui mais c’est un deux chambres.

Yann DARWIN : Pour ici, ce n’est pas… ah oui, c’est un deux chambres.

Eric : C’est un deux chambres à Miami beach près de la plage…

Yann DARWIN : Ouais. C’est l’emplacement qui fait le prix.

Eric : C’est l’emplacement qui fait le prix aussi, pas que mais aussi.

Yann DARWIN : OK. Fais voir un petit peu… Ouais donc là c’est vraiment des travaux peinture…

Eric : Des travaux de base…

Yann DARWIN :… les sols…

Eric :… les sols, on a refait la plomberie, l’électricité même si ça se voit pas, la climatisation même si ça se voit pas…

Yann DARWIN : OK.

Eric : On va changer les portes des placards ici pour donner une… une allure, apparence globale… il y a quand même quelques milliers de dollars de travail qui ont été dépensés…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric : Ce n’est pas de love ring povement 00:41:29.

Yann DARWIN : OK.

Eric : On fait des travaux adaptés au condominium et au quartier.

Yann DARWIN : Au niveau travaux ici, tu me disais un peu plus tôt… donc t’as des entreprises, est-ce que ça ne fonctionne pareil au niveau des garanties ? T sais moi en France, j’ai des entreprises, je vérifie bien qu’ils ont la décennale, garantie biennale et s’il y a des…

Eric : Ouais.

Yann DARWIN :… des malfaçons pour les garanties, ici aussi ?

Eric : Alors ça dépend du niveau des travaux que tu vas faire. Oui si on fait la rénovation, tout simple…

Yann DARWIN : OK.

Eric :… un petit peu d’électricité, un petit peu de plomberie…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric :… on change des cabinets de cuisine, quelque fois on refait la salle de bain souvent on refait une salle de bain donc il n’y a pas de garantie décennale sur ces travaux.

Yann DARWIN : D’accord.

Eric : D’ailleurs, il n’y a pas d’équivalent, la garantie décennale n’existe pas ici.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Voilà.

Yann DARWIN : Et il y a… est-ce que… alors oui parce que ça c’est les travaux de seconds œuvres finalement ?

Eric : Absolument.

Yann DARWIN : Il n’y a même pas de garantie un an ? Pas de biennale, pas de parfait achèvement ?

Eric : Non. Nous, on garantit les travaux c’est-à-dire que si… lorsqu’on va investiguer pour un bien, on va faire passer un inspecter qui va faire un rapport sur le bien environ 40 pages. D’accord ?

Yann DARWIN : OK.

Eric : Il y a les travaux qui vont être faits en fonction de ce rapport. S les travaux sont mal faits et s’il y a quelque chose qui va casser la première année, on va le réparer parce que nous, on est sérieux mais le contracteur qui va venir ici…

Yann DARWIN : le contracteur, oui voilà… OK.

Eric :… s’il est sympa, il va le faire alors il traite, il va le faire mais d’autres ne le font pas. Voilà.

Yann DARWIN : Toi, tu garantis tes artisans, entre guillemets.

Eric : Enactment.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Exactement mais il faut faire très attention et t’as posé le doigt sur un sujet délicat. Les travaux ici sont très compliqués à gérer.

Yann DARWIN : Oui parce que c’est toujours un problème. Même en France c’est-à-dire que quelque chose peut très vite mal tournée à partir d’un artisan qui fait soit n’importe quoi, soit qu’il livre trop tard, etc. alors toi, t’as un intermédiaire et c’est ton travail de les gérer et de les fouetter, on voyait bien mais…

Eric : La dernière fois c’est ce que je disais à lui parce qu’il y a … derrière, il faut qu’on la vende très vite ah oui pour le client bien sûr.

Yann DARWIN : Donc là ce n’est pas un souci puisqu’on a l’intermédiaire, on a toi. Mais, je me mets aussi dans l’impôt de l’investisseur qui, tu sais, arrive de France qui veut un peu faire tout seul et ce n’est pas une bonne idée.

Eric : Non, je ne crois pas. Je crois qu’il… il va avoir des soucis à l’acquisition. Il va avoir des soucis si le Title company… qui va bien faire son travail mais ne va pas lui révéler tout ce qu’il n’est pas obligé de révéler parce que le Title company va avoir plein de choses. Un Title company va juste closer le deal si le bien est marketable. Il y a des tas de petites autres choses qu’il va voir, qu’il ne va pas forcément révéler donc il va avoir des soucis quand il va acheter son bien. Il va avoir des soucis ensuite pour les travaux parce que c’est très compliqué de faire une mise en en conformité avec des contracteurs ici, les permis, les closeurs de permis. On a parlé de l’appartement qu’on a vu dont les permis n’ont pas été closés…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric :… et que l’investisseur français qui était passé par un agent immobilier lambda a été obligé de revendre dans l’urgence parce qu’il ne s’en sortait plus avec son appartement. Voilà, c’est un peu compliqué. Il y a des étapes qui vont être difficiles à franchir pour l’investisseur s’il ne s’entoure pas de professionnels.

Yann DARWIN : OK. J’ai autre chose qui me vient, qui rattrape un peu les travaux. Est-ce que ici c’est facile de faire ce qu’on fait en France parfois, de la découpe de bien. Voilà, je prends cet appartement, c’est deux chambres, je fais deux studios. Est-ce que c’est possible et est-ce que c’est possible de faire de la colocataire, ce genre de chose ? Est-ce qu’on peut être inventif aussi ici ?

Eric : Alors on peut être inventif avec des limites. Diviser cet appartement, ça va être extrêmement compliqué voire infaisable.

Yann DARWIN : Ouais.

Eric : Alors tu vas pouvoir acheter un immeuble, faire passer un architecte, le découper, déposer tes permis et revendre. Un immeuble complet, aucun souci…

Yann DARWIN : OK.

Eric :… un appartement unique…

Yann DARWIN : C’est plus compliqué.

Eric :… ça va être extrêmement compliqué et je ne pense pas que ça soit possible. Les villes sont très compliquées à ce type d’autorisation.

Yann DARWIN : D’accord.

Eric : Il y a les problèmes de compteurs électriques, les problèmes de plomberie. Il va falloir faire passer l’architecte du building pour qu’il y à l’autorisation. Pour moi, c’est infaisable et c’est trop de dépenses pour… pur ce qui est en retour. Ce n’est pas possible.

Par contre, nous, il nous arrive d’accepter les colocataires c’est-à-dire que s’il y a quelqu’un qui vient visiter cet appartement, deux jeunes filles qui vont à une école de danse, qui n’ont rien mis dans le town, qui veulent être ici, on va les prendre, il y a la garantie des parents, ils vont payer les loyers, on les prend. Oui, c’est une bonne idée d’accepter les colocataires, ça permet de louer de fois un peu plus chères.

Yann DARWIN : Ouais, tu loues un peu plus cher.

Eric : Ouais. Absolument.

Yann DARWIN : OK. Comme en France.

Eric : Absolument.

Yann DARWIN : Alors comme en France aussi, courte durée. On peut, on ne peut pas faire ?

Eric : Courte durée…

Yann DARWIN : Allez, sois sympa.

Eric : Très compliqué.

Yann DARWIN : Bien sûr.

Eric : Miami-Dade, interdit. Les amendes sont très élevées, elles viennent d’être augmentées à 15 000 dollars…

Yann DARWIN : 15 000 dollars d’amende ?

Eric : A chaque fois que tu vas louer ton appartement et tu vas mettre sur un b and b ou sur un autre média que tu vas louer short terme…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric :… tu es à risque d’avoir ne amende de 15 000 dollars. Si tu ne la paies pas, la ville va poser une hypothèque sur ton bien. C’est très compliqué.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Sur Miami-Dade, il faut oublier. Il y a quelques rases exceptions, je crois que ça représente 1 % peut-être des biens où tu pourrais potentiellement louer sur Miami-Dade…

Yann DARWIN : D’accord.

Eric :… en court terme donc il faut oublier. Il y a deux cas où c’est possible avec certaines instructions, c’est par la Beach county et Howard county.

Yann DARWIN : D’accord.

Eric : La location court terme, c’est très compliqué à mettre en place. Rentrée, sortie, nettoyage, états des lieux…

Yann DARWIN : Hmm.

Eric :… remboursement de caution, etc. Nous, on ne la fait pas, on ne la conseille pas parce que ça fait pas partie des choses qu’on fait bien et je crois que… vraiment personne fait bien la location court terme ici, je crois que t’en as un peu subi les conséquences ici.

Bon voilà donc la location court terme, si elle est conseillée, je crois qu’il faut un bon locataire…

Yann DARWIN : Hmm.

Eric :… qui dure longtemps, si possible plusieurs années.

Yann DARWIN : C’est vrai que je suis assez d’accord avec toi. Déjà en France moi, sur la location courte durée, c’est beaucoup de boulots, c’est beaucoup d’ennuis. Il y a un plus grand turnover donc ça abîmait bien, etc. Mais je crois, on ait subi en effet les conséquences ici.

Après donc si je résume, t’as des quartiers où c’est autorisé mais très peu. C’est ça ?

Eric : Alors sur Miami-Dade, il n’y en a pas.

Yann DARWIN : Ouais.

Eric : Certains condominiums qui ont eu l’autorisation de faire du short time… short time, c’est limité, ça ne veut pas dire la journée ou la semaine, on peut louer un mois, par exemple.

Yann DARWIN : Oui.

Eric : D’accord ?

Yann DARWIN : Bien évidemment.

Eric : Il y a certains condominiums qu’on peut louer un mois.

Yann DARWIN : OK. OK.

Eric : Il y a toujours des exceptions. Il y a des clients qui m’ont dit : « Eric moi, je veux acheter une maison parce que je veux la louer à short time parce que c’est comme ça et je ne veux pas rentrer dans ton système de gestion mais je veux acheter une maison pour faire de la location short time ». Donc là, c’est possible dans certains quartiers sur Howard country, sur Palm beach country, d’acheter des maisons plus qu’en des condominiums et oui à short time. On ne les prend pas en gestion, on conseille personne en matière de gestion short time parce que personne ne le fait bien ici vraiment.

Yann DARWIN : OK. Ça marche.

Eric : On peut le faire soi-même ou pas du tout.

Yann DARWIN : Ouais mais soi-même, ça demande du temps…

Eric : C’est compliqué.

Yann DARWIN :… il faut être sur place.

Tu me parles rapidement et tu m’as parlé de découper des immeubles. C’est intéressant ça. Alors est-ce que c’est possible… ça s’appelle des flips ici, c’est ça, de faire des flips et des allers et retours…

Eric : Non, il faut découper… non, le flip c’est…

Yann DARWIN : Non, c’est pas la même chose ?

Eric :… on achète, on rénove, on revend.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Ça, c’est le flip.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Découper un immeuble, c’est différent. On prend un condominium…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric :… on le convertit, on le transforme et on revend les biens séparément. Tu vois, par exemple, le condominium qui est en face…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric :… tu pourrais en faire l’acquisition, tu pourrais le rénover, changer les balcons, le repeindre, mettre de vitres anti-ouragan, etc. rénover l’intérieur et le revendre un par un et puis tu rachèterais un…

Yann DARWIN : Oui des coupures.

Eric :… appartement, par exemple, qui a… un building qui appartiendrait à un investisseur unique…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric :… qui pourrait te le revendre pour que tu convertisses et revendre. C’est possible.

Yann DARWIN : D’accord et quand tu…

Eric : C’est un métier, c’est un vrai métier.

Yann DARWIN : Ouais.

Eric : On ne devient pas développeur comme ça. Ici comme on devient pas promoteur en France.

Yann DARWIN : Oui.

Eric : Un vrai métier, c’est compliqué et je ne pense pas qu’un investisseur lambda peut s’amuser à faire ça ici.

Yann DARWIN : OK. Alors, je vois la même chose en plus petit. J’achète cet appartement. Je fais exactement ce que t’es en train de faire, je le rénove, je le loue, je dois entièrement rentabilité, j’attends, je fais une plus-value qui n’est pas réalisée potentielle, tu me dis : « Yann, ton bien a pris de la valeur ». Je suis content, je te dirais de vendre. Combien je vais payer de plus-value et comment ça marche ?

Eric : La plus-value est de 20 %.

Yann DARWIN : 20 % ?

Eric : La plus-value est de 20 %, il faut garder le bien plus d’un an.

Yann DARWIN : Plus d’un an.

Eric : De toutes les façons, tous les biens sont achetés en société de façon générale ici…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric :… donc c’est la fiscalité des sociétés mais la plus-value est de 20 %. Aux Etats-Unis, on peut cumuler les pertes.

Yann DARWIN : OK.

Eric : Ça veut dire quoi ? Ça veut dire que si tu fais des travaux, si tu as des charges importantes, il y a des pertes fiscales qui vont exister, tu vas les cumuler ces pertes et bah tu vas les déduire de tes plus-values et attendre demain.

J’ai des clients qui ont fait une grosse plus-value…

Yann DARWIN : Ça, c’est bon.

Eric :… mais qui ont cumulé leur perte…

Yann DARWIN : D’accord.

Eric :… d’année en année et qui au bout du compte ont payé une toute petite partie de ce qu’ils auraient pu payer en France.

Yann DARWIN : C’est ce qu’on fait, nous, en déficit en France. On fait du déficit et ça, ça impacte sur les loyers et on arrive à ne pas payer d’impôt par rapport au loyer. Là, t’es en train de me dire qu’on impacte le déficit sur les plus-values.

Eric : Oui…

Yann DARWIN : Mais non ?

Eric :… et tu peux cumuler les pertes donc c’est très important.

Yann DARWIN : On sort très bien.

Eric : Oui. Absolument. Absolument.

Yann DARWIN : Donc si vraiment tu vas loin et que tu te crées un gros patrimoine, très facilement en arbitrant, en achetant revendre, achetant revendre… achetant revendant, tu peux arriver à avoir un super système de plus-value non imposable.

Eric : Sans impôt à payer, c’est comme ça que Donal Trump n’avait pas beaucoup d’impôt, par exemple. Le mettre en la matière.

Yann DARWIN : Oui. Encore un point pour les Etats-Unis.

Eric : OK.

Yann DARWIN : Un gros point pour les Etats-Unis.

Eric : OK.

Yann DARWIN : Et en plus, ce que j’apprécie encore une fois, c’est que c’est simple. Il n’y a pas de… un taux différentiel qui avec un abattement et tout, non. On garde un an à 20 %. C’est tout.

Eric : En fait, c’est un peu… je ne sais pas si t’as remarqué l’architecture des villes. Ce sont des rues qui s’entrecroisent avec des numéros.

Yann DARWIN : D’accord. Ouais.

Eric : Donc l’Américain est très structuré. Tout est simple, il y a une taxe. Il n’y a pas de complication…

Yann DARWIN : Hmm.

Eric :… c’est pas un pays qui va rajouter des taxes ou qui va compliquer la vie de… des personnes qui travaillent. C’est un système qui est fait pour fonctionner.

Yann DARWIN : C’est génial. Ça, il n’y a pas une millefeuille administrative qu’on a en France quoi.

Eric : Alors il y a beaucoup d’inconvénients aux Etats-Unis…

Yann DARWIN : Oui.

Eric : Fiscalement, c’est un pays qui est très très avantageux.

Yann DARWIN : OK. Bon…

Eric : Voilà.

Yann DARWIN : Ça me plaît.

Eric : OK.

Yann DARWIN : Alors attends, tu m’as donné beaucoup d’informations. Merci déjà. Tu mas montré beaucoup de biens. On est à Miami, je me dis : bon Miami, c’est un peu les paillettes, un peu le luxe. Est-ce que t’as… tu pourrais me montrer un bien un peu haute gamme, un peu plus sympa, quartier sympa, le truc… voilà… peut-être pour un investisseur ou peut-être pour faire de la plus-value ou peut-être… je ne sais pas, est-ce que t’as ça en catalogue ? Est-ce que t’as des biens un peu plus haute gamme ?

Eric : Alors je peux te proposer deux types de bien. Soit tu veux aller à Solch beach… pour te faire plaisir, à ce moment-là, je me mets un peu en retrait. Je dis OK, je vais te faire plaisir, je vais te montrer un super bien, bien placé avec une … impliquée inférieure…

Yann DARWIN : Ouais.

Eric :… je vais te montrer les paillettes si c’est ce que t’as envie de voir.

Yann DARWIN : Non. Il faut quand même quelque chose pour un investisseur.

Eric : Alors je t’emmène dans une très belle communauté…

Yann DARWIN : OK.

Eric :… quelque part entre Forte Lauderdale et West palm beach…

Yann DARWIN : OK.

Eric :… dans les communautés familles très bien habitées, piscine, salle de gymn…

Yann DARWIN : OK.

Eric :… sur un lac, très propre, très sécurisé, un peu comme on peut trouver à Dubai, par exemple, où les Américains vont se changer, où les familles vont se changer.

Yann DARWIN : D’accord.

Eric : Qu’est-ce que t’en penses ?

Yann DARWIN : Ça, ça me plaît.

Eric : OK. Parfait.

Yann DARWIN : je te suis.

Eric : Je te réserve cette surprise.

Yann DARWIN : Je te suis.

Eric : On y va ?

Yann DARWIN : Aller.

Yann DARWIN : On en a vu des choses dans cette émission. Beaucoup de contenus, ce qu’on va faire, c’est que je te donne rendez-vous la semaine prochaine au même endroit pour voir la suite. En attendant, si t’as apprécié, mets-moi un gros pouce et puis bah… moi, je vais visiter cette maison. A la semaine prochaine.

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