SCI ? POURQUOI FAIRE ? Quelles QUESTIONS ?

Quelle question se poser AVANT d’opter pour la SCI ?
La SCI peut être un bon outil, mais il faut garder en tête qu’elle n’est qu’un support d’investissement, comme un autre… Elle peut héberger un investissement locatif ou même ta résidence principale.
Elle peut-être un outil pour la transmission de ton patrimoine…

Avant de penser à la défiscalisation qu’elle peut procurer sous certaines conditions, je te parle de ce qu’elle implique au niveau administratif et social.
Statuts, convocations, assemblées générales, parts, gérants & cogérants… IR ou IS ? Autant de variables à prendre en compte dont on va parler dans cette vidéo.

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Transcription (littérale) :

Salut à toi très cher investisseur rentable c’est Yann, c’est un plaisir de te retrouver aujourd’hui pour la vidéo immobilière du jour. Encore une fois merci ! Je reçois beaucoup de mails je ne peux malheureusement plus répondre, il va falloir que je mette en place du coaching avec les gens qui avancent vite et qui pose des questions très précise et très axé sur leurs projets personnels. Je suis hyper motivé pour aider mais il va falloir que je prenne les gens un par un, je ne peux plus répondre aux mails… Je suis en train de réfléchir à ce que je vais mettre en place pour t’aider au mieux. En attendant sache que je lis tous les mails, si tu ne reçois pas de réponses ne m’en veut pas. Il y a des gens qui me demandent du coaching, d’autre qui me demande du club privé.
Aujourd’hui nous allons parler de SCI, de fiscalité, de quel est ton but et ta finalité. Je reçois beaucoup de questions concernant mes investissements. On me demande si j’investis en SCI ? en direct ?… Et bien avec les deux !
Beaucoup d’entre vous, débutant, posent des questions concernant la SCI. Nous sommes des investisseurs rentables maintenant et pas dans 20 ans. La base de notre investissement tient en deux mots : cash et flow. Peu importe le montage que nous allons faire, SCI, pas SCI, si notre investissement est rentable, si nous suivons les 5 piliers cités précédemment dans la vidéo « Comment ne pas perdre d’argent dans l’immobilier » et que nous avons fait un bon achat, c’est ça qu’il faut regarder ! Il faut acheter sous marché et faire du cash-flow. Ton montage va se jouer à pas grand-chose : un peu plus d’impôts, un peu moins d’impôts. D’accord c’est important mais ce n’est pas le plus important.
Le plus important c’est pourquoi tu achètes ce bien ? Le plus important est tout le cheminement qui est à faire en amont. Pose-toi les questions basique : Quel es le public que je vise ? Combien j’aurais de cash-flow ? Quel loyer ?… Une fois que tu auras répondu à tout ça tu pourras te poser la question de la SCI.
La SCI est une Société Civile Immobilière. Normalement une société est commerciale, c’est fait pour avoir une activité, un objectif commercial mais là, la société est civile. Comme toute société elle va avoir des statuts qui sont la constitution de la société, c’est son règlement intérieur !
Le statut est un document assez court qui va expliquer ce qu’il se passe dans tels cas de figures. La SCI comme dans toute société a un gérant. Dans les statuts on va donc parler des droits du gérant. L’assemblée générale de la société est tel jour, le procès-verbal de l’assemblée il faut le faire comme ça, monsieur X à tant de parts, madame X en a tant, si madame X veut un jour s’en aller, il faut voter à la majorité… On essaye de prendre tous les cas de figures possible et de dire tout ce qu’il va se passer dans ces cas de figures là. C’est pour cela que les statuts sont important et c’est pour cela qu’il faut faire attention à ce qu’on met dedans. Pour 99% des SCI classique, les statuts sont assez généraux.
Quelqu’un m’a envoyé un message sur la page Facebook de la chaîne en disant que son avocat ou notaire lui proposait de faire les statuts de SCI pour 2.500€ ! L’un des points à prendre en compte c’est qu’il faut faire les statuts et ça a un coup. En effet, si tu les fais faire par un avocat ou un notaire, ça va te couter cher. 2.500€ je trouve ça très cher !
Dans ma formation sur la constitution et le montage de projets, je te donnerais des statuts tout fait. Je te donnerais des statuts que j’ai moi-même utilisé, je t’expliquerais les clauses et je t’expliquerais précisément, point par point comment la constituer toi-même. Avec les annonces légales etc… ça va te couter aux alentours de 300€ au lieu des 1.000€, 1.500€ si tu passes par un notaire ou par un avocat.
Il faut te demander pourquoi tu fais une SCI ? Hormis la création il y a aussi la gestion, c’est une société donc il faut la gérer. Il y a des assemblées générales obligatoire, il faut faire un procès-verbal, c’est de la paperasse, je te donnerais les trames mais c’est embêtant, il faut rédiger, écrire, mettre dans un classeur car il faudra tout pouvoir prouver si jamais tu te fais contrôler par les impôts. La SCI n’est pas juste un outil pour défiscaliser !
Je vais rentrer dans les points qui me rendent fou ! On me pose vachement de questions sur les SCI en me disant qu’une SCI va être monté pour acheter tel bien. Pour monter une SCI il faut au moins être deux ! Si tu veux acheter tout seul, oublie la SCI. La SCI est la seule forme de société où tu n’as pas une forme unipersonnelle !
Au niveau des avantages et des inconvénients je ne vais pas te faire tout le topo hyper détaillée car il y a plusieurs sortes de SCI. Je vais rester sur la SCI simple d’investissement patrimonial parce que si je rentre dans les détails ça va être beaucoup trop compliqué. Je vais rester dans le cas simple qui se retrouve dans 99% des cas.
La SCI va être utile si vous êtes plusieurs. Si vous achetez en direct à plusieurs ça s’appelle une indivision, la propriété est indivise entre vous, ce qui veut dire que tout le monde est propriétaire du même bien. On ne peut pas la diviser ! Il y a des avantages et des inconvénients. Si tout le monde est propriétaire du même bien, on va chez le notaire on signe et c’est terminé. Pas de montage de SCI, pas de dépenses, pas de paperasses. Il y a une loi qui est immuable qui dit que personne ne peut rester dans une indivision contre son gré. Si une personne de l’indivision veut arrêter il faudra vendre. Si tu refuses de vendre, cette personne peut te traîner en justice, ça passera en référé et ce sera réglé. La SCI te protège à ce niveau-là. Si tu as monté une SCI avec ta femme par exemple, cela veut dire que vous êtes tous les deux propriétaires du bien. Tu choisis les parts, 50-50 par exemple. Si l’un veut s’en aller tu n’es pas obligé de vendre, il faut que la personne qui s’en va vendent ses parts à n’importe qui. Il n’y a donc pas de dissolution, pas de vente du bien. La SCI reste propriétaire du bien : ce n’est pas toi qui est propriétaire du bien mais la SCI ! Toi tu es propriétaire des parts de la société qui est propriétaire du bien. Si ta femme veut partir tu pourras lui racheter ses parts et tu ne seras pas obligé de revendre ses parts. Là il n’y aura pas de vente, c’est un avantage par rapport à l’indivision.
Il faut faire attention aux statuts car selon les statuts tu peux avoir un gérant ou plusieurs gérants. Les gérants ont un peu plus de pouvoir que les autres à prendre les décisions finales. Pour que le gérant dise on fait comme ça il faut qu’il y ait X% des associés qui soient d’accord ! C’est pour ça que je te dis que la SCI est plus lourd car il faut se mettre d’accord sur tout ça dès le début. Quand tu es deux c’est facile, au-delà c’est plus compliqué il faut se dire le gérant aura le droit de prendre tel décision quand 60% des voix des associés seront d’accord avec lui et chacun des associés à un nombre de voix proportionnel au nombre de parts qu’il détient. Ça fonctionne vraiment comme une société il faut avoir ça dans la tête !
Au niveau des responsabilités, la SCI ne te protège absolument pas face à une éventuelle faillite. Tu es solidaire des dettes indéfiniment. Si ta SCI se plante à cause d’un défaut de gestion par exemple, la banque va saisir la SCI mais s’il manque de l’argent tu seras responsable des dettes à hauteur de tes parts voire même plus qu’à hauteur de tes parts ! Ce sera décidé au tribunal si ça va jusque-là. Ce n’est pas parce que tu as 40% des parts que tu vas être responsable de 40% des dettes. Le tribunal peut décider en fonction de la situation des associés la responsabilité de chacun. Il faut bien garder en tête que ça ne te protège pas plus qu’acheter en indivision.
Certains me disent je vais monter une SCI parce que je vais louer en meublé : non ! Quand tu loues en meublé tu es fiscalement imposé aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Quand tu es au BIC tu es considéré comme une entreprise commerciale. Tu ne peux pas faire de meublé avec une SCI, c’est interdit ! Il y a une petite tolérance de 10% des biens si la SCI a beaucoup de biens, les impôts ne t’embêteront pas trop. Mais il ne vaut mieux pas jouer à ça. Tu peux mettre plusieurs biens dans la même SCI.
La SCI fait l’interface entre toi et tes biens. Tu possèdes des parts de la SCI et la SCI possède les biens. Il faut se mettre en tête le fait qu’il y a des avantages et des inconvénients.
En cours de vie de la SCI, ta femme et toi êtes par exemple à 50-50 au niveau des parts. Tu repères un super bel immeuble qui a du potentiel mais qui est trop cher. Rien ne t’empêches de trouver un investisseur et de lui demander d’intégrer ta SCI pour pouvoir effectuer cet achat. Je te dis que c’est possible mais je ne te conseille pas de faire ça ! Si tu veux faire ça remonte une deuxième SCI avec cette personne.
Il est bien de faire une SCI par bien. Tu achètes un immeuble, monte une SCI. Tu achètes encore un autre bien, monte une nouvelle SCI même si tu es une fois de plus avec ta femme sur les parts. Tu as une autre opportunité avec un ou plusieurs autres investisseurs, hop une nouvelle SCI !
Il faut sectoriser les choses. Comme tu ne vas pas faire du meublé avec la SCI mais avec une autre structure, il est plus simple de sectoriser son patrimoine de cette manière pour ne pas mélanger les choses. Tu verras que si tu arrives à ce que tu vises de posséder plusieurs investissements ça va te faciliter la gestion. Evidemment, ça va être plus de PV, plus de convocations, plus de statuts… C’est beaucoup de paperasses à préparer et à signer.
Je vais maintenant te parler du montage fiscal car je sais que ça t’intéresse beaucoup ! J’ai eu tellement de questions sur la fiscalité… Je pars du principe que quand une affaire est vraiment rentable, peu importe la fiscalité elle va être rentable. On va s’intéresser à la fiscalité pour essayer de l’optimiser mais je t’avoue que quand je visite un bien et que je projette la rentabilité je ne m’intéresse pas à la fiscalité. Je fais d’abord tous mes calculs et en dernier je regarde la fiscalité. Ne tombe pas dans le piège de ne penser qu’à ça en premier !
La SCI a deux possibilités : Premièrement elle a l’impôt sur le revenu. Ça va marcher comme une indivision sauf que pour calculer ce que tu vas donner aux impôts on va prendre tes parts. Quand tu es propriétaire à 100% d’un bien, ce n’est pas compliqué tu dois tant d’impôts à l’année. Quand tu es en SCI, on va prendre tes parts, on va dire par exemple que tu as 50% des parts, donc 50% du bien et tu dois payer 50% des impôts. Ça peut très vite devenir le bordel, voilà pourquoi je te conseille d’avoir un bien par SCI.
En cas de revente du bien c’est pareil. Tu vas payer la même plus-value qu’un particulier (l’abattement pour la durée de détention…) sauf que ce sera au pourcentage de tes parts sociales. C’est pareil pour les charges, tout est au prorata !
Deuxièmement, elle a l’impôt sur la société. On parle de SCI et de montage opaque. Celle discuté précédemment est transparente car pour les impôts il n’y a pas de différences entre toi et la SCI, c’est la même personne sauf que tu es imposée au prorata de tes parts. Dans ce deuxième cas, il faut tenir une vraie comptabilité, celle d’une entreprise tenue par un comptable, c’est obligatoire légalement ! Il faut publier les résultats tous les ans, les envoyer aux impôts… c’est le comptable qui gère ça donc ça va te coûter minimum 1.000€ par an. Certes, vu que tu es à l’IS tu vas fonctionner comme une société. Tu peux faire des frais professionnels, c’est-à-dire que les frais que tu fais, tu les déduis du résultat de la société.
Comment ça marche à la fin de l’année ? Schématiquement on va prendre tes loyers annuels moins tes charges (les intérêts de ton crédit, les travaux que tu auras fait, les frais comptable…) ça va te donner un résultat qui va être imposé.
Comment marche l’impôt sur la société ? Tu as 2 seuils : jusqu’à 38.120€ tu es imposé à 15% du résultat, donc sur cette somme s’il te reste à la fin 10.000€, tu vas être imposé à 15% de cette somme, soit 1.500€ ! Si tu dépasses ces 38.120€ tu vas être imposé à 33,33%.
Après l’imposition, il y a deux solutions en ce qui concerne l’argent qui va rester : soit tu la laisse dans la société, tu n’y touche pas et donc pas d’impôt (à ce stade-là tu payes moins d’impôts qu’à l’IR parce qu’à l’IR tu as moins d’impôts qu’à l’IS de base), soit tu reprends l’argent et tu vas devoir te donner des dividendes. Ton impôt va devenir globalement le même qu’à l’IR. C’est le schéma hyper simple si tu es débutant dans la SCI.
Quel est l’avantage de l’IS dans la SCI ? Tu peux payer moins d’impôts grâce à elle si tu ne récupères pas l’argent pour toi. Quand tu payes ton IS sur ton résultat (15% ou 33,33%) et que tu laisses l’argent restant sur le compte de la SCI tu vas payer moins d’impôts qu’à l’IR. Par contre si tu veux récupérer l’argent et que tu te payes donc les dividendes (la fiscalité des dividendes est assez forte, tu as un abattement de 40% de ton dividende qui se rajoute à ton IR) tu vas arriver quasiment au même niveau d’imposition qu’à l’IR, mais vu que tu as des charges en plus, que ton montage va être plus compliqué, le bénéfice sera élevé si tu as un gros patrimoine.
Si tu es débutant, dis-toi que sur tes premiers achats si tu te prends la tête à économiser 200€ d’impôts avec une SCI à l’IS, tu pers ton temps. Si tu as de très gros revenus et que tu es imposé sur la tranche à 40, la SCI à l’IS peut être une bonne solution pour toi.
Je te parle toujours d’être rentable maintenant et pas dans 20 ans, d’empocher le cash-flow… mais si tu as déjà des grosses entrées d’argent et que tu as tous ce qu’il faut pour vivre tranquillement, ta stratégie patrimoniale ne sera pas la même. Tu n’auras pas besoin de sortir l’argent tous les mois, tu vas vouloir investir pour grossir et faire du patrimoine. La SCI à l’IS est dans ce cas intéressant puisque tu payes moins d’impôts, tu laisses l’argent dans la SCI et tu réinvestis avec.
Tu as toujours le problème d’un bien par SCI. Quand tu laisses l’argent dans la SCI il faudra trouver des combines pour sortir l’argent. Il y a des nouvelles lois qui sont sorti et qui permettent aux sociétés de se prêter de l’argent entre elles mais je ne peux pas te parler de ça maintenant, ce serait beaucoup trop long.
Schématiquement c’est ça : je paye beaucoup d’impôts, je n’ai pas besoin d’argent tout de suite éventuellement la SCI à l’IS mais je sais que ça va être plus compliqué et que je vais m’embêter avec la paperasse et la comptabilité. Si c’est mon premier achat, je ne monte pas de SCI. Si c’est mon premier achat à plusieurs je monte éventuellement une SCI ou on fait éventuellement une indivision, à décider. Si c’est SCI choisis plutôt celle à l’IR, tu vas payer un peu plus d’impôts mais si tu n’as pas besoin d’argent tout de suite tu peux privilégier la SCI à l’IS.
Sur la SCI à l’IR je t’ai dit que quand tu vendais tu étais imposé comme un particulier au prorata de tes parts. Sur une SCI à l’IS il y a un mécanisme fiscale puissant qui fait aussi que tu payes beaucoup moins d’impôts c’est l’amortissement !
Qu’est-ce que l’amortissement ? On découpe le bien en petit morceaux et ces morceaux seront la vétusté du bien. Prenons un exemple : disons que le bien est fait pour durer 20 ans. On va le découper en 20 partie et tous les ans on va enlever du résultat de la société une de ces parties en disant que c’est l’usure du bien. Schématiquement, au bout de 20 ans on a enlevé fiscalement une partie de ce bien tous les ans sur le résultat donc ça permet de ne pas payer d’impôts sur toute ces parties pendant 20 ans et à la fin ça te permet de réinvestir.
L’amortissement c’est un mécanisme qui vient au départ des usines qui investissent dans des machines. Disons que la machine dure 7 ans, tous les ans tu enlèves 1/7ème de ta machine sur les impôts ce qui fait qu’au bout de 7 ans ta machine est morte tu peux la changer et réinvestir, tu l’as amorti.
L’amortissement à l’IS on peut l’utiliser pour de l’immobilier. Ça va donc t’enlever des impôts. Par contre il y a le revers de la médaille ! Quand tu vendras le bien, tout ce que tu auras amorti, on va le prendre en compte et t’imposer avec. En gros, plus tu détiens longtemps le bien, et moins tu vas payer d’impôts, c’est l’abattement pour la durée de détention. Si ta plus-value est de 100.000€ et que tu as gardé le bien X années, tu as X euros en moins, tu vas payer tant. A l’IS ce n’est pas pareil ! A L’IS on prend la valeur nette comptable.
Qu’est-ce que la valeur nette comptable ? C’est le prix du bien moins tout ce que tu as amorti. Je reprends mon exemple de tout à l’heure : Ton bien dure 20 ans, ton amortissement dure 20 ans. Tu revends ton bien au bout de 10 ans, donc tu as enlevé la moitié du prix du bien sur tes impôts. Quand tu revends on va te dire que la valeur de ton bien ce n’est pas X, mais c’est X + tout ce que tu as enlevé de tes impôts. Prenons un exemple avec des chiffres simple : Au départ tu as acheté un bien à 200.000€. Tu as amorti pendant 10 ans pour 100.000€. Tu vas revendre au bout de 10 ans. La valeur de ton bien n’est plus de 200.000€ mais 100.000€. Toi tu vas revendre, tu vas faire une plus-value de 50.000€. Tu as donc acheté 200.000€ et tu revends 250.000€. Théoriquement, à l’IR, la plus-value est entre 200.000€ et 250.000€. A l’IS non ! Vu que tu as amorti et que tu as descendu artificiellement le prix de ton bien à 100.000€, la plus-value est entre 100.000€ et 250.000€. Donc au lieu d’être à 50.000€ de plus-value tu vas être à 150.000€ de plus-value, tu imagines que tu vas prendre très cher au niveau des impôts !
Sur la SCI à l’IS il faut se dire qu’il ne faut pas avoir besoin d’argent tout de suite, il faut réinvestir et ne pas vendre, sinon quand tu vends tu vas payer beaucoup d’impôts.
Quand tu me dis que tu veux faire une SCI pour économiser 100€ par an je te dis OK si tu te sens capable maintenant que tu as compris, mais dis-toi que ce que tu as gagné d’un côté tu vas le perdre de l’autre ! Ce que tu auras économisé sur la durée tu vas le rendre à la fin.
Il y a aussi quelque chose qui est bien dans le fait de payer beaucoup impôts. Quel est le seul avantage de payer beaucoup d’impôts ? Quand ton revenu fiscal de référence (RFR) est élevé, ça va t’ouvrir des portes. Si tu as déjà fait des prêts bancaires pour de l’immobilier, tu sais que le banquier te demande systématiquement ton relevé d’imposition, pourquoi ? Il veut regarder ton RFR et comment se ventile tes revenus : combien il y a de salaires, combien il y a d’immobilier, combien il y a de bourse… Si tu as de gros chiffres dans ces cases, il va se dire que tu as beaucoup de patrimoine et que tu gagnes de l’argent. Certes tu payes des impôts, certes il te reste moins que quelqu’un qui aurait une SCI à l’IS mais tu payes beaucoup d’impôts donc la banque va te prêter plus ! Il y a donc un avantage, et c’est peut-être le seul, c’est que le banquier va te prendre plus au sérieux et il va te prêter plus.
Mon but c’est que tu aies d’abord une vision globale de l’immobilier puis de t’amener sur des trucs très précis et simple. A mes débuts j’ai galéré, je me suis posé pleins de questions. J’ai perdu du temps et fait des erreurs donc je veux que ce soit plus simple pour toi. Dans les formations je vais tout t’expliquer d’une manière très logique et simple.
Dans l’immobilier il y a des règles, qui peuvent changer parfois, on s’adapte. Il ne faut pas se laisser dépasser par les problèmes.
J’espère t’avoir éclairci, j’ai essayé de te faire l’analyse d’un investisseur rentable, parce que dans le club des investisseurs rentable on ne reste pas à la surface des choses, on essaye d’entrer plus en profondeur et d’être plus performant sur ce que l’on fait !
C’est Yann, on parle d’immobilier, à plus !

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !