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Marre de se faire saigner aux revenus foncier ? Le régime BIC permet d’optimiser ta fiscalité pour payer MOINS (voir même ZÉRO !). Dans ces conditions, le cash flow ne sonne plus pareil !

Transcription (Littérale)

Yann DARWIN :Doit-on encore aujourd’hui se faire saigner par les impôts dans l’investissement immobilier locatif ? Comment ça se fait que des investisseurs motivés qui font de bons investissements, qui projettent absolument tout correctement, qui font des travaux, qui rénovent, qui mettent des locatairesdans des appartements sympas avec des bons loyers n’arrivent pas à gagner d’argent, à être rentables maintenant et pas dans 20 ans ou y arrivent mais faiblement, très peu et ont l’impression de se faire tuer, de se faire saigner, de se faire ouvrir en deux par les impôts. Alors pourquoi je te parle de ça ?

Identification du problème

Parce que j’ai été choqué euh… je mangeais il n’y a pas longtemps avec… avec un ami à moi, avec Anthony, un ami à moi, investisseur qui a une quinzaine de lots répartis euh… dans des immeubles et euh dans des copropriétés. Il a des immeubles entiers et des appartements en copropriétés et sur sa quinzaine de lots, il m’expliquait… alors je croyais qu’il n’était pas bien, tu vois, on parlait de ses lots, etc. et je voyais qu’il y avait quelque chose qu’il ne me disait pas. Plus le repas avançait et plus j’oublie…

Il me disait : voilà, oui j’aime… oui l’immobilier, le locatif, ça me plaît euh… il sait comment fonctionne, je sais comment il fonctionne. On s’entend bien euh… mais je voyais qu’il y avait un non-dit, qu’il y avait quelque chose et arrivé à la fin du repas euh il me dit : écoute Yann, je ne comprends pas, cette année, j’ai fait tous les calculs. J’ai calculé euh les nouveaux investissements que j’ai faits, les locataires, les locataires qui ressortent, les locataires qui rentrent, les petites réparations euh… j’ai calculé euh… tout, mes loyers, etc.

Et je me suis rendu compte que à la fin de l’année, j’avais gagné rien. Une centaine d’euro pour ses 15 lots pour toute l’année alors qu’est-ce qui s’est passé ?

Alors bien sûr, j’ai creusé. Je ne pouvais pas le laisser comme ça euh… et puis en plus, tu sais que j’adore ça euh… parler d’investissement immobilier donc j’ai creusé un petit peu son profil. J’ai creusé un petit peu surtout sa fiscalité et sa façon de faire.

Alors il se trouve que Anthony ne loue que des appartements nus euh… et il est au régime euh réel alors il était au forfait, il s’est mis au réel puisqu’il a dépassé la limite mini enfin la limite maximale du forfait mais toujours est-il que euh… il se fait tué en effet chiffres à l’appui par les impôts.

Alors à quoi bon être déterminé, à quoi bon être un investisseur, à quoi bon être motivé euh… et puis euh… eh bien mettre de… mettre de la foi, mettre de l’envie, mettre de l’entrain dans l’investissement immobilier parce que en effet, c’est du travail, tu le sais, c’est euh… c’est de la recherche , c’est des moments de doute, c’est des moments d’euphorie euh… c’est des moments où enfin ton locataire est là et t’es super content mais une fois que t’as fait tout ce travail, à quoi bon si c’est pour tout rendre, pour tout donner, pour faire une offrande au pays ?

OK alors c’est très bien de payer des impôts. Euh les impôts eh, ils sont sûrement utiles mais on ne peut pas se faire saigner, se faire ouvrir en deux. Alors quel est le problème d’Anthony et quel est le problème de beaucoup d’investisseurs justement qui ne sont pas rentables maintenant et pas dans 20 ans mais qui seront rentables dans 20 ans ?

Alors Anthony me dit : mais je ne m’enrichis pas, j’en ai marre, etc. Alors ce n’est pas tout à fait vrai, j’en ai discuté avec lui. Eh tu le sais hein quand tu rembourses tes prêts, tous les mois qui passent même si en effet, tu rends beaucoup d’impôts eh bien ton crédit euh se rembourse petit à petit et en effet, tu t’enrichis enfin ton locataire euh t’enrichit grâce au loyer qu’il te verse et ça te permet de rembourser une partie de ton emprunt mais ça ne suffit pas. On est des investisseurs rentables maintenant et pas dans 20 ans. On veut du cash flow et pourtant tu vas me dire : oui mais attends euh ton copain Anthony là ses appartements, est-ce que c’est des bons investissements ? Est-ce qu’il y a du cash-flow ?

Oui. Je vais te dire : oui. Je connais alors je ne connais pas tous hein mais on a parlé de chiffres. J’en connais certain et même la plupart. Ce sont des bons investissements, il a du cash flow. Ce sont des appartements qui sont bien placés, etc. Mais qu’est-ce qui se passe ?

Il loue des appartements nus. Il est sur une tranche marginale d’imposition élevée donc il se fait tuer par les impôts. Alors déjà les petites tranches, ça peut être très dangereux hein même si on est sur la tranche à 14, ça peut être très dangereux euh… un… un investissement nu qui soit mal géré hein qui soit mal fait euh… mais sur les tranches à 30, sur les tranches à 40 et puis si elle est à 45, je ne t’en parle même pas, c’est encore pire. Plus ta tranche marginale d’imposition est élevée et plus tu vas te faire tuer par les impôts alors comment changer ça ?

Eh bien la location meublée tout simplement.

Qu’est ce que la location meublée?

Alors je sais qu’il y a beaucoup d’idées reçues sur la location meublée. Oui mais on ne peut pas le faire ci, on ne peut pas le faire ça, etc. Ecoute, moi ce que j’ai fait, c’est que j’ai fait une formation sur la location meublée. Tu peux l’avoir un petit peu plus bas euh dan cette page. Tu auras tout le détail du contenu de cette formation.

Le but du jeu, c’est que enfin tu comprennes la fiscalité facilement avec des mots simples alors tu verras, il y a tout un topo sur la fiscalité que ça soit la fiscalité de la location nue et la fiscalité de la location meublée bien sûr parce que mon but c’est qu’à la fin de cette formation, tu sois euh… bon, tu saches de quoi tu parles, tu connaisses les différences sur les bouts des doigts donc bien sûr, je t’ai fait un topo hein tu verras un peu plus bas dans le module 1, je t’ai fait un très gros topo sur la fiscalité pour que tu comprennes… alors j’ai tout simplifié hein. Tu vas voir, j’ai fait des tableaux, des PDF que tu peux télécharger Il y a beaucoup d’exemples, il y a des exemples chiffrés pour que tu puisses comprendre enfin enfin comprendre facilement comment ça marche cette fiscalité. Quelles ont les différences ? Qu’est-ce qu’il fa choisir ? Qu’est-ce qui s’adapte à ton cas ?

On me demande toujours : mais Yann, qu’est-ce que je dois faire ?

Mais cette question, elle, elle ne me suffit pas pour te dire ce que tu dois faire. Avant que je te dise ce que tu dois faire, il faut que tu me donnes un peu ton pédigrée, un petit peu que je sache combien tu gagnes, quelle est ta tranche marginale d’imposition euh… dans quelle région tu habites, etc.

Mais je ne peux pas faire ça pour tout le monde. Eh toi qui me regardes, tu sais que beih t’es pas tout seul. Il y a beaucoup de gens qui me demandent des infos et de les aider donc là le but avec cette formation, c’est que toi-même tout seul, tu aies ce recul et cette expertise qui te permette de prendre les bonnes décisions, de faire les bons choix et notamment dans la location meublée.

Tu vas le voir la location meublée, c’est une des dernières niches fiscales en France. C’est euh… beih c’est vraiment euh… un des derniers moyens dans l’immobilier, il y en a d’autres mais celui-là c’est vraiment un des meilleurs même pour moi sûrement le meilleur moyen de faire de l’argent maintenant et dans 20 ans, maintenant et pas dans 20 ans parce que tout de suite et aussi dans 20 ans parce que nous aussi, on rembourse hein en meublé. On rembourse aussi le prêt et on s’enrichit aussi grâce à ce système-là, à ce mode de fonctionnement dont je te parlais un petit peu plus tôt.

Donc le but du jeu de cette formation, c’est de faire de toi un spécialiste de la location meublée. Alors tu vas voir, on va en parler dans tous les sens. On va euh… parler euh de quel bien viser, dans quelle ville, comment faire toutes les déclarations administratives.

Administrative, tu vas voir l’administratif malheureusement hein dans notre beau pays, on a beaucoup de chances, on a beaucoup d’avantage mais aussi on a aussi de gros gros inconvénients et notamment l’administratif, tu vas voir que eh bien il y en a toujours et en location meublée, il y en a un peu plus. C’est le revers de la médaille c’est-à-dire que d’un côté, tu vas gagner plus, ça c’est clair et net, je te le garantis.

Pour le même appartement d’ailleurs, il y a de simulations, on fait le même appartement en nu au forfait, au réel et après on fait le même appartement en meublé au forfait, au réel, tu vas voir la différence de cash flow, elle est énorme. Elle est folle pour le même investissement hein on n’a rien changé. Tu verras sur les simulations d’ailleurs je te donnerai tous les outils, etc. Tu pourras les faire toi-même et les faire surtout les appliquer à tes futurs investissements à toi avec tes chiffres à toi donc ça c’est intéressant. Tu verras que… bien le fossé, le trou… ce n’est même plus un fossé c’est un… c’est un précipice qu’il y a au niveau de la fiscalité. Tu vas pouvoir bien mieux anticiper les choses.

Par contre voilà, je t’en parlais, l’administratif est plus lourd donc il faut savoir où tu vas. C’est hyper compliqué. Moi, je me suis vachement embêté à le faire pour moi-même. Je me suis embêté à le faire pour certains de mes amis, certains de mes clients et les investisseurs que je côtoie euh… donc ce que j’ai fait c’est que beih j’ai… je t’ai mis tout ce qu’il fallait faire dans l’ordre. Une méthode, tu vas voir euh… je filme mon écran hein euh… la formation espace.

Comme tout de suite, je suis en train… comme si je te parlais, comme si t’étais avec moi, tu verras, on s’assoit à mon bureau euh… tous les deux et comme si t’étais là euh… on est tous les deux, on discute et je t’explique pendant plus… pendant quasiment 7 heures de formation sans comptes les bonus euh… comment faire voilà, on discute c’est… c’est euh une espèce de questions-réponses et espèces de sessions privées comme si t’étais en tête à tête avec moi et tu verras, je filme mon écran et quand je filme mon écran ehbeih je te montrerai justement pas à pas tout ce qu’il faut faire. Je te montrerai tous les tableaux bien sûr, tu pourras aussi les télécharger hein tu auras tous les liens euh… tu pourras les télécharger.

Et donc pour l’administratif, tu vas voir, je fais avec toi pas à pas. On remplit ensemble euh… le formulaire de début d’activité. Je t’explique les dates : à quoi il faut faire attention ?

Attention à ne pas se faire avoir avec la date de début d’activité. Euh je t’explique aussi d’ailleurs tiens si tu es déjà propriétaire d’un logement nu et que tu te rends compte d’un ou plusieurs logements nus d’ailleurs hein et que tu te rends compte que tu te fais saigner encore une fois, que tu te fais ouvrir en deux par les impôts eh bien je t’explique aussi comment passer un logement nu en meublé. Et même pour ta résidence principale d’ailleurs, ça fonctionne hein. Imaginons que t’as acheté ta résidence principale et que tu veux la mettre en location, ça marche aussi, peu importe. Je t’explique tous ces points d’attention, tous ces points légaux. Je te donne un lien vers les textes de loi, etc.

Enfin tu vas voir c’est très très complet. T’as aussi tous les MP3 que tu peux télécharger. Pareil alors tu vas voir, t’as un lien. Tu peux avoir l’audio de la formation que tu peux mettre dans ton téléphone, dans ton lecteur MP3 et tu pourras l’écouter ou le réécouter parce que tu vois la formation est très dense donc il y aura sûrement des vidéos et des parties des modules qu’il faudra que tu regardes ou que tu écoutes une fois, deux fois, trois fois pour bien les comprendre si vraiment tu veux aller loin euh… et eh bien tu pourras télécharger ces MP3 en faisant du sport, en faisant la vaisselle, dans la voiture peu importe euh… beih c’est autant que tu veux.

D’ailleurs ton espace client, une fois que tu es… tu as réservé ta place dans cette formation et que tu fais partie de cette formation, ton espace client reste euh… ouvert et valable à vie donc tu peux revenir, re-regarder les vidéos, re-télécharger euh… beih les… les sources hein, re-télécharger tous les documents euh… les MP3, etc.

Et puis bien sûr les mises à jour de la formation parce que au fur et à mesure que la législation change eh bien je mettrai à jour cette formation comme je fais avec toutes les autres. Voilà.

Ecoute, j’espère que euh… eh bien que tu vas passer à l’action en tout cas pour essayer de faire en sorte de te faire un petit peu moins ouvrir par les impôts euh… regarde le descriptif de cette formation juste en-dessous. Si t’as des questions eh bien je suis ouvert pour te répondre et puis je te dis « A bientôt. »

J’espère que tu ne feras pas la même erreur qu’Anthony alors… Par contre, je te… je te… je dois te donner le fameux de l’histoire hein du coup le repas s’est prolongé énormément. On est allée euh… boire un verre ensemble et je lui expliquais en détail la location meublée et il va passer un très certain nombre de ses appartements en location meublée et je te garantis que dès l’an prochain, sa note d’impôt va être divisée par trois, quatre, cinq voir même six à mon avis. On a fait les premières simulations. C’est énorme hein tu vas vois qu’en location meublée, tu verras dans la formation : les amortissements font la différence ; les charges font la différence. Je te montrerai comment calculer tout ça et comment faire ta comptabilité hein, ne t’inquiète pas, je t’expliquerai toutes les différences enfin bref je ne t’en dis pas plus, tu verras par toi-même. « A très bientôt. De l’autre côté. Salut. »

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