Travaux : Investissement LOCATIF de A à Z : PARTIE 2

Voici la 2è partie de mon investissement locatif en cours :
Ici, je te montre tout !
On a commencé les travaux … Et comme bien souvent au début des travaux , il y a pas mal de démolition à faire ! C’est chose faite.
Je t’explique les quelques imprévus qui sont venu m’embêter et comment je les ai traités.
Tout est maintenant rentré dans l’ordre (un problème après l’autre…)
Je te fais un point budget, on a un peu évolué dans le chiffrage, mais tout est sous contrôle !
Les artisans ont attaqué de poser les fenêtres, le plombier et l’électricien commencent dans la foulée, bref… C’est bien lancé !
La suite arrive bientôt !

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► Lien de la première partie : https://www.youtube.com/watch?v=O4bu0V4I8HA

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Lien de cette vidéo :
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https://youtu.be/d1zhollMSbk

 

Transcription (littérale) :

Salut à toi très cher investisseur rentable c’est Yann ! voici la vidéo numéro 2 du chantier de la maison actuelle. Je t’avais montré l’avant les travaux , maintenant je vais te montrer l’avancement du chantier. On a fait toute la démolition. On est sur une maison de ville d’un peu plus de 45m² à 2 étages. L’idée c’est d’en faire un duplex esprit loft.
Dans cette vidéo je vais te parler de chiffres, des problèmes que l’on a eus, des problèmes que l’on anticipe, c’est parti !
En bas il y avait anciennement une cuisine et une salle de bain séparée par une cloison. On a commencé par faire sauter la cuisine, la chaudière, on a changé le compteur, la cloison et la salle de bain ont disparu. La cloison sous l’escalier a aussi disparu.
Je vais faire sous l’escalier un coin bureau car je veux m’adresser aux cadres. Je t’expliquerais la cible dans les vidéos à venir.
Pas de grands changements dans les toilettes. On va laisser une aération et mettre une VMC. Il y a pas mal de hauteur sous-plafond nous allons donc mettre un faux-plafond en placo. On va perdre une dizaine de centimètres de plafond mais nous allons y faire passer tous nos réseaux VMC pour avoir une bouche de sortie VMC au niveau de la cuisine, une bouche de sortie VMC au-dessus des toilettes et une bouche de sortie VMC à l’étage du dessus au niveau de la future salle de bain.
Au rez-de-chaussée nous aurons donc la cuisine, les toilettes, le coin bureau et le salon.
Si tu as des anciennes gaines dans la maison essaye de les réutiliser, le passage est déjà fait.
Les murs seront plaqués, il y a deux avantages à cela : Premièrement nous allons y faire passer les réseaux et deuxièmement cela permet d’isoler. C’est un confort supplémentaire que l’on donne au locataire en donnant une meilleure isolation phonique et thermique. Les murs seront aussi de ce fait plus propre.
Il faut faire attention à ne pas utiliser des produits de qualités inférieur pour l’électricité, je fais référence notamment au disjoncteur.
L’escalier n’a pas besoin d’être renforcé il est solide, nous n’avons donc rien à faire en travaux à ce niveau hormis la peinture et le stabiliser un peu pour qu’il couine moins. Le coin bureau va donner une plus-value à l’appartement. Il y aura une prise Ethernet avec une box.
J’ai dit que la chaudière a sauté c’est parce que j’aime passer à l’électricité lorsque je fais des rénovations. Au niveau de la cuisine il y aura un ballon d’eau chaude caché dans un élément de la cuisine.
J’ai fait poser des vitres PVC en double-vitrage bien épais et à double ouverture pour une bonne isolation phonique et thermique car la maison est à proximité d’un boulevard. J’en ai eu pour 1.400€ pour les 3 fenêtres. Elles sont assez grandes et permettent de gagner 10 à 15% de luminosité. Si tu n’as pas trop d’ouverture privilégie ce genre de fenêtres.
Il y avait à l’étage une cloison qui a maintenant disparu. L’artisan qui a abattu la cloison a mis 2 jours à 3 personnes, ce n’est pas très long comme travaux !
Lors de la première vidéo il était dit qu’on devait poser un velux. L’idée était de casser le plafond et d’aller récupérer la pente de toit. Au moment de casser l’artisan s’est rendu compte que le toit était conçu comme un plancher, c’est hyper épais ! Pour pouvoir faire ça il fallait tout casser il a donc fallu prendre des décisions. J’ai décidé que nous allions faire un plafond suspendu pour faire passer les VMC, les réseaux et les gaines. On va perdre un peu l’esprit loft je suis déçu… Il y a toujours des imprévus sur un chantier.
Nous allons réutiliser ce trou en mettant une trappe. Notre caisson de VMC devait au départ être au rez-de-chaussée car avec le plafond rampant nous n’allions plus avoir de place. Finalement avec le changement de plan, nous allons mettre le VMC à l’étage. On prend le problème pour en faire une force.
Nous allons sûrement faire un deuxième trou au niveau du futur dressing ou de la future salle de bain pour mettre une trappe et avoir accès pour pouvoir faire la maintenance de la VMC au cas où elle tomberait en panne. Cela nous évitera de passer par la toiture !
Au lieu de s’embêter à réparer la toiture qui a déjà une hauteur de 2,70m, nous allons à nouveau perdre 10cm en faisant un plafond suspendu.
L’avantage c’est qu’on a repris 1.500€ de budget travaux puisque pour le plaquiste faire un plafond suspendu ou un plafond rampant c’est le même prix mais il n’y a plus de velux ! J’utiliserais du coup peut-être cet argent pour faire une cuisine un peu plus haut de gamme ou le garder en sécurité pour l’ameublement, je n’ai pas encore décidé.
Faisons le point au niveau du budget : Tout ce qui est plaquage, peinture, sol PVC partout, isolation, le parement en brique derrière le lit (dont il était question dans la première vidéo) me revient à 13.484€.
Toute l’électricité à la norme incluant la VMC me revient à 7.147€.
La plomberie (création de la salle de bain, tous les réseaux, eau froide, eau chaude, l’arrivée cuisine, le ballon d’eau chaude…) me revient à 3.752€
Il y a 1.447€ de fenêtres.
Je prévois 3.000€ pour l’ameublement et l’équipement.
Mon budget total était de 27.000€ il va donc me rester 1.170€ On est donc plutôt pas mal sur le budget travaux.
Sur la dernière vidéo de la série je te montrerais ce que j’avais prévu au début et à combien je m’en sors au final en ce qui concerne les frais.
Très cher investisseur rentable, si tu n’es pas abonné à la chaîne YouTube ou à la page Facebook je t’invite à le faire. On se revoit très bientôt, c’est Yann, on parle d’immobilier, à plus !

 

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !

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