La visite à 46.000€ en 30 minutes !

C’est pas de la magie, c’est du travail.
30 minutes de visite se transforment en 6 mois de salaire.
Suis-moi pour apprendre à faire pareil !

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Transcription (littérale) :

Salut les investisseurs rentables ! Peut-on gagner 46.000€ en 30 minutes de visite ? Ce n’est pas mal comme possibilité et comme performance je trouve… Ça fait envie. Je vois pas mal de truc sur Internet et dans des bouquins qui disent investissez dans l’immobilier et en 2 mois devenez riche sans rien faire, en restant assis… Je suis désolé mais non ! Quand tu entends ça : part, fuis en courant !

On peut gagner beaucoup d’argent dans l’immobilier, je le fais, tu le fais mais il faut garder la raison. Il faut travailler et être sûr de ses fondamentaux. Je vais te raconter une histoire de visite pour aider mon propos.

Il y a quelques temps, en 2012, je visitais un immeuble… Je visite beaucoup dans l’objectif de me faire des contacts et à connaître mon marché par cœur. Si tu veux être performant dans un domaine, il faut que tu sois passionné, il faut que tu saches où tu vas.

Sur le papier il ne me transcendait pas : le quartier n’était pas top, c’est un peu cher, c’est vide… J’y vais, je rencontre un agent immobilier que je ne connaissais pas. Je suis assez cash en visite et dans la vie et je ne me prends pas trop la tête. Je pars du principe que l’on peut faire des choses sérieusement sans se prendre au sérieux. Cette phrase je la trouve cool ! Enfin bref, je lui dis au bout du second appartement que vu l’état de l’immeuble, les travaux à faire… ça ne me correspondait pas. Je préfère jouer carte sur table on ne va pas perdre notre temps.

J’en profite pour faire marcher mes contacts. J’explique ce que je cherche, je pense que tu le fais aussi. Quand tu fais de l’immobilier et que tu as envie d’en faire ton business, il faut en parler à tout le monde et surtout aux agents immobiliers. Il m’est arrivé de trouver des opportunités avec des gens qui n’était pas du tout dans ce milieu ! Je lui dis ce que je cherche, je suis souvent sur plusieurs chantiers en même temps : j’aime bien la location meublé, l’achat-revente, je retape des trucs je les revends…

Elle me parle d’une petite maison qui vient de rentrer et dont la pub n’est pas encore faite. A ce moment-là j’ai des étincelles dans les yeux. C’était dans un quartier résidentiel proche de la ville dans une rue calme. 130m², 200m² de jardin. C’est un papy qui vend ça car il partait à la retraite où à l’étranger je ne sais plus, il était juste pressé. Elle m’a dit qu’elle pouvait me le montrer si je le souhaitais, donc moi je saute sur l’occasion. Je me dis que le hasard fait parfois bien les choses. J’y vais, je visite et cette maison était affiché 95.000€. Moi j’habite dans une ville de taille moyenne, il doit avoir 130.000 habitants. La communauté de commune doit faire 300.000. Si tu habites sur Lyon, Paris, Marseille, Bordeaux, dans des villes énormes avec des prix de l’immobilier très cher, je pense que tu vas faire une crise cardiaque.

95.000€, elle était déjà sous-évaluée. A la mettre en vente je l’aurais mis à 130.000€. Déjà c’est une bonne affaire ! Au début j’allais visiter un immeuble et je me retrouve avec l’’affaire du siècle et tout ça grâce à la stratégie de visiter et de se faire des contacts. Donc qu’est-ce que je fais ? Dès que tu as un peu l’œil c’est facile… donc je visite en 30mn et je fais une offre. J’ai négocié parce que je négocie toujours. Je pars du principe qu’avec de bonnes techniques on peut négocier facilement. Moi j’ai lu beaucoup de bouquins qui parle de la négociation, on en parlera. Il y a beaucoup de ressources sur la négociation. Tu as toujours la petite négociation du 2.000€ sur 100.000€ ou du 5.000€ sur du 250.000€ Tu es sûr qu’elle passe. Si tu ne le fais pas c’est comme si tu prenais un billet et que tu le crames. Cette négociation elle passe sûr ! Tu ne perds rien à tenter, il faut tenter à tout prix.

Même si tu as peur, fais des petites négociations. Moi j’ai négocié à 89.000€ sur 95.000€. C’est là que tu vois que tu peux gagner de l’argent assez facilement. J’achète. Au bout de 2 mois je suis propriétaire, je fais passer des artisans et je fais des devis pour la peinture, refaire une salle de bain, refaire la cuisine, … La maison était une maison des années 30 mais elle n’avait pas été refaite depuis 20ans. Je fais tous les devis et je me dis quelle stratégie adopter. Je garde ? Je vends ? J’aurais pu garder et louer et faire un énorme cash-flow car ça permet d’augmenter sa capacité d’endettement, mais j’ai décidé de revendre. Là j’avais 3 solutions : Soit je faisais tous les travaux et je revendais, soit je remettais un coup de propre et je la remettais en vente en indiquant « à rénover ». Cette option consiste à retirer les papiers blancs, peindre en blanc, boucher les trous, retirer la moquette. C’est la solution intermédiaire. 3ème option, tu ne touches à rien et tu revends tel quel. C’est ce que j’ai fait. J’ai fait mes devis et j’ai vendu aux gens en montrant aux gens le coût des travaux.

En 6 mois, je l’ai revendu à 135.000€. Résumons : elle était affichée à 95.000€. J’ai négocié et acheté à 89.000€. Et je l’ai vendu à 135.000€. Ça fait 46.000€ de plus-value. Il y a les frais de notaires et les impôts. Il me restait au moins 20-25.000€.

Les marchands de rêves qui disent tu vas être riche en 2 mois, ce n’est pas vrai ! Tu peux gagner en 6 mois, 25.000€ net, ça représente quasiment 1 an de salaire moyen. L’achat-revente c’est très spécifique et très réglementé. Tu es marchands de bien, tu as des responsabilités, tu montes une société, tu dois faire de la compta… C’est un autre monde !

Je viens de te montrer ce qui est possible de faire en étant sérieux, accompagné et intelligent. Tu as du monde qui t’accompagnes tu n’es pas seul, tu as des banquiers, des notaires, des comptables… Il faut faire attention, si tu prends un redressement sur 46.000€ imagine le désastre !

Je ne peux que t’inciter à bâtir ta stratégie. Je pense que tu le fais déjà inconsciemment mais est-ce que tu as déjà mis sur papier ce que tu voulais faire ? Dans quel secteur tu cherchais ? Dans quel type de logement tu voulais ? A partir de quelle rentabilité tu y allais ? Pour quel m² tu étais prêt à y aller ? Qui est ce que tu vises comme clientèle et comme locataire ? Comment tu t’y connais en travaux ?

Une fois que tu auras fait ça, cela va te permettre d’extérioriser tes décisions. Tu sais que je n’aime pas me prendre la tête. Il faut être automatisé, tu as ta check-list. Tu as un achat à faire ? Il suffit de suivre ta check-list et de voir si tu fais une offre ou pas ! Si tu as des questions là-dessus mets les moi en commentaire. Parle-moi de ce que tu fais. Nous sommes investisseurs, nous « travaillons » dans l’immobilier, n’hésite pas à beaucoup visiter. Ça t’exerce l’œil, tu vas connaître ton marché, tu sauras de quoi tu parles, tu te fais des contacts et tu ne passeras pas pour un con.

Tu rencontreras toujours des gens que tu ne connais pas en visite, j’en rencontre tous les jours ! Tu peux te bâtir ton identité d’investisseur au fur et à mesure ça c’est super intéressant parce que c’est comme cela qu’on performe. On est là pour faire de la performance, donner de la qualité à nos locataires ou revendre des biens de qualité. On doit mettre dans la balance la qualité et la rentabilité forcément. Le but c’est d’être plus rentable que les autres supports où de se dégager de l’investissement pour aller vers d’autre supports ! J’ai pas mal de cash-flow qui va sur pas mal de supports d’investissements et de rentabilité derrière. Quand je récupère de l’argent ça va sur d’autres supports ! J’investis en bourse, on en discutera…

Si tu as des questions ou commentaires n’hésite pas ! Tu peux même t’inscrire à la newsletter tu as le lien vers la newsletter en barre d’infos. J’envoie des choses qui ne sont pas sur YouTube. Je fais des fiches, des mails, des infos que tu n’as pas sur YouTube. Et tu peux même répondre à ma newsletter, ça tombe sur ma boîte mail. Je ne sais pas si je pourrais répondre à tout le monde mais au moins je stocke ce que tu me dis et je le ressors en vidéo ou je te réponds directement…

C’est Yann, on parle d’immobilier et c’est tous les jours… A tes investissements et à plus !

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !