VISITE et QUESTIONS abonnés !

Aujourd’hui je t’emmène te promener en visite… Et même si tout ne se passe pas comme prévu, on improvise ! 😉

Je te montres quelques photos de l’immeuble et t’explique comment je procède après la visite.

Je réponds aux questions d’une abonnée sur son achat immobilier locatif. Elle se demande si elle fait une bonne affaire et si ce qu’on lui propose n’est pas trop beau pour être vrai. Il y a 3 appartements et des travaux d’agrandissement possibles pour une rentabilité de plus de 10%…

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Transcription (littérale) :

Salut à toi investisseur rentable, je sors d’une visite. Comme je t’en parlais précédemment dans une vidéo, lorsque je sors de visite et que le bien est un minimum intéressant et que je pense aller un peu plus loin, je prends une feuille et un stylo dans la voiture et je note tout de suite les éléments dont il faut que me rappelle : les superficies, le nombre de pièces, ce qui est à changer, à refaire… Je projette à la volée les loyers que je peux en tirer par rapport au prix. Sur ce bien on est clairement trop cher ! C’est une dame âgée qui veut vendre parce qu’elle n’a plus le temps de s’en occuper, son dernier locataire est parti il y a 2-3 semaines et elle est complétement hors de la réalité du marché. Le prix est limite deux fois plus cher que le marché ! Cet immeuble est constitué de 2 appartements, de combles aménageables, de 2 garages, d’un bout de jardin et de 2 pièces que l’on peut aménager.
Le prix de départ est de 296.000€. Moi je me positionne à 180.000€ pour ce bien. Je ne me fais pas d’illusions sur cette visite, il faut savoir parfois zapper et passer à autre chose. Si elle revient vers moi avec une baisse de prix, on verra. J’ai quand même laissé place au dialogue et à la négociation. Il faut laisser mûrir les biens qui sont beaucoup trop cher, ils vont souvent baisser car ils ne vont pas se vendre.
J’ai reçu un mail de Jade, une abonnée qui nous dit vouloir acheter un immeuble dont les appartement (un T1, deux T2 et un T3) sont déjà loués. Elle veut savoir si ça pose problème et si c’est bien d’acheter quelque chose qui est déjà loué. Elle pense que c’est une très bonne affaire et qu’il y a donc peut être un loup !
Cet immeuble se situe à le Quesnoy, ville de 5.000 habitant dans le Nord. Ça rapporte en loyer 1.550€ sur 12 mois, soit 18.600€ par an. Il y a 120m² aménageables pour éventuellement faire trois appartements de plus. Le prix de ce bien est de 160.000€.
Si je prends les appartements qui sont actuellement loué et que je divise par 160 pour voir la rentabilité brute, on est à 11,62%. Sur papier ce n’est pas une mauvaise affaire. Avec une bonne négociation elle le sera encore plus. Ce n’est pas parce que c’est déjà intéressant qu’il ne faut pas négocier !
Je vais te donner les points auxquels il faut faire attention en visite : Il faut déjà s’intéresser aux locataires en place. Il y a 4 appartements. Il faut demander les baux pour voir depuis quand ils sont en place, il faut demander s’ils payent bien ou s’il y a des incidents de loyers, il faut regarder l’état des appartements… Il faut déjà voir s’il y a un loup à ce niveau. S’il y a un souci au niveau des locataires, ça peut expliquer entre autres ce prix bas.
Dans une précédente vidéo on parlait de l’emplacement. On disait que quand on s’éloigne des grandes villes forcément les prix se contractent et les rentabilités augmentent, ce qui est le cas ici puisqu’il n’y a que 5.000 habitants dans la ville en question. D’ailleurs pour une ville de cette taille, ta rentabilité n’est pas très bonne. Les rentabilités à 10-12% concernant les villes moyennes à grandes. Là sur une petite ville il y a un plus grand risque de liquidité si jamais tu veux revendre. C’est aussi pour cette raison que ce n’est pas cher de base, tu vas pouvoir tirer les prix et tu ne seras pas en concurrence avec énormément d’investisseurs sur ce bien.
Il faut voir ce qui est possible de faire des 120m² aménageables et si on fait ça tout de suite ou plus tard. Il faut chiffrer les travaux et l’inclure dans ton investissement. La taxe foncière de 1.500€ n’est pas déconnante pour 1550€ de loyer. En général la taxe foncière est égale à 1 mois de loyer que ce soit un appartement ou une maison. Cette taxe augmentera si tu aménages tes 120m² de combles aménageables, ce qui n’est pas gênant puisque tes loyers vont aussi augmenter.
Ce que je te conseille de faire c’étudier un peu plus profondément ce bien, de voir s’il y a une marge de négociation, de bien connaître les locataires et de voir s’il y a des incidents de paiements. Il faut aussi voir l’état des appartements ainsi que de l’immeuble en général (toitures, façades, les communs…). Regarde s’il y a bien des compteurs individuels pour chaque appartement (pour l’électricité et l’eau…).
Si tu l’achètes sans négociation ta rentabilité est de 11,6%. Si tu négocies de 20%, ça te fait 32.000€. Ça te fera acheter dans les 128.000€. Tu seras à ce moment à une rentabilité de 14,5% ce qui n’est pas mal du tout !
Certains vont me dire que je calcule la rentabilité brute et pas nette ! Je sais que je vais perdre plusieurs points quand je vais calculer ma rentabilité nette mais c’est un mode de calcul. Je donne un premier avis sur le bien mais si on regarde en profondeur on peut déterminer la rentabilité nette.
On a la rentabilité nette quand on retire tous les frais et charges à savoir la taxe foncière, les frais de notaires, les charges annuelles, les réparations… On a la rentabilité nette nette quand on retire en plus les frais d’impositions. On calcule combien on va payer d’impôts, on anticipe et on a notre rentabilité nette nette. Quand je vois un brut de 14,5% ça commence à être mieux. C’est une petite ville donc ça ne me choque pas, j’irais même chercher jusqu’à 15-16% de rentabilité !
Il te reste 3 appartements que tu vas pouvoir ajouter. Il va falloir budgéter les travaux, je ne connais pas le dossier donc je ne peux pas affirmer clairement les choses mais tu peux monter jusqu’à 16%. Ça devient une très bonne affaire !
C’est Yann, on parle d’immobilier, inscrit toi à la chaîne YouTube si tu ne veux rien rater, à plus !

 

Yann Darwin

Investisseur immobilier addict, depuis 2010. J'aide les gens à gagner leur indépendance financière. Tout de suite, et pas dans 20 ans !