Défiscaliser avec la loi Censi-Bouvard

L’État a des charges qu’il faut couvrir. C’est de cette célèbre assertion que la notion d’impôt tire sa genèse. L’une des meilleures définitions de l’impôt est l’œuvre du professeur Gaston Jèze. Pour ce dernier, l’impôt est une contribution onéreuse. Elle est nécessaire pour les particuliers. De façon définitive et sans aucune forme de contrepartie, dans le but de couvrir les charges publiques. Mais il n’est plus rare aujourd’hui, d’assister à des évasions fiscales. Surtout à des réticences liées à ce prélèvement « douloureux ».

Pour un peu alléger les contribuables et réduire leurs impôts, des textes ont vu le jour. Le législateur a ainsi mis en œuvre des dispositions pour la défiscalisation. Cette dernière est une technique pour diminuer le montant de l’impôt que doit payer un individu. Elle existe sous de nombreuses formes. Celle qui nous intéressera dans le présent article est la défiscalisation immobilière par la loi Censi-Bouvard

De quoi s’agit-il exactement ?

Défiscaliser est le terme utilisé pour qualifier un allègement d’impôt. Encore appelée, amendement Bouvard, la loi Censi — Bouvard est une proposition de loi. Elle a été faite par deux parlementaires français. Michel Bouvard et Yves Censi. Son adoption a été validée par l’Assemblée Nationale de l’hexagone le 16 mars 2009. C’est l’amendement n° 11 du projet de loi de finances. Loi de finances rectificative d’une loi sur l’immobilier en 2009. Cette loi vise à conférer des avantages fiscaux à un investisseur immobilier. Qu’il s’agisse d’un bien mobilier locatif neuf ou réhabilité. Ce bien doit revêtir certains caractères avant d’être assujetti aux prérogatives de cet amendement. En effet, la loi Censi — Bouvard concerne :

  • les résidences avec services pour étudiants (résidences universitaires) ;
  • les résidences de santé publique ;
  • les résidences pour personnes âgées ou handicapées de type EHPAD (les maisons de retraite) ;
  • les résidences d’affaires ;

Les résidences de tourisme sont non éligibles depuis le 1er Janvier 2018. Elles bénéficient néanmoins d’un certain avantage de la loi Censi — Bouvard concernant les travaux liés aux bâtiments. Les bons côtés de la défiscalisation en loi Censi — Bouvard sont très nombreux.

La loi Censi-Bouvard, un coffret d’avantages fiscaux mirobolants !

Nombreux, les avantages qu’offre cet élément légal de défiscalisation sont à apprécier à bien de niveaux. Mais cinq en sont prépondérants. Dans un premier temps, cette loi conduit à une réduction de l’impôt d’un taux de 11 %. Réduction appliquée sur un investissement dont le plafond est de 300 000 TTC.

Cette réduction d’impôt est étalée sur une durée linéaire de 09 ans. De la même manière, cet instrument juridique permet aussi la récupération de la Taxe sur Valeur Ajoutée (TVA). Une TVA récupérée à hauteur de 20 % du coût d’acquisition. En plus de payer moins d’impôt, le législateur au travers de ce dispositif, permet de différer des réductions d’impôts.

Autrement dit, l’on peut procéder au report de la réduction d’impôt sur six années. Ceci dans le cas où l’impôt à payer au titre d’une année N est inférieur au montant de la réduction d’impôt. Ensuite, l’on a aussi la possibilité de cumuler les réductions avec d’autres systèmes de défiscalisation. Il s’agit notamment des dispositions Malraux, Girardin, Pinel, Robien.

Enfin, avec cette loi, les revenus locatifs sont sécurisés avec un bail d’au moins 09 ans par l’exploitant de la résidence. Mais avant de jouir de tous ses bienfaits, la loi Censi — Bouvard, à des règles précises. Il est important de respecter ces dernières afin d’être qualifiée à sa jouissance.

Un dispositif conditionné

Pour baisser son montant d’impôts, le propriétaire bailleur doit être au taquet. Il se doit de respecter nombre de préalables indispensables. Le bien immobilier objet du bail doit être neuf, nouvellement acquis.

Dans le cas échéant, il doit être en état futur d’achèvement ou achevé depuis au moins 15 ans et réhabilité en état neuf. Le logement doit appartenir à l’une des catégories citées plus haut. En plus de cela, la location doit être faite pour au moins 09 ans à l’exploitant de la résidence.

Subordonné à un contrat de bail commercial. L’une des conditions importantes concerne le fait de mettre en location l’immeuble. Et ceci, dans les douze mois qui suivent son acquisition. Ou encore les 12 mois qui suivent la fin d’achèvement des travaux de réhabilitation ou de construction. Le propriétaire bailleur doit en plus de tout ce qui a été cité, être domicilié fiscalement en France.

Simulation d’une réduction d’impôt

Réalisons une expérience de simulation d’abattement d’impôt. On suppose alors que vous entrez en possession d’un appartement meublé. Vous avez acquis ce dernier pour faire des affaires. Ce type de résidence est donc éligible à la réduction d’impôt Censi Bouvard. Le coût de l’acquisition est de 100 000 € TTC. On a successivement :

  • l’acquisition hors taxe est 83 333 €.
  • La Taxe sur la Valeur Ajoutée récupérable (20 %) est de 16 667 €.
  • la réduction d’impôt Censi-Bouvard (11 %) s’élève à 9167 (étalée sur une durée de 9 ans). La réduction annuelle est donc de 1019 €.
  • Total du gain fiscal Censi-Bouvard (récupération de TVA + réduction d’impôt) = 25 833 €. L’on ne peut défiscaliser plus que 33 000 euros sur 9 ans. Il convient de noter que le gain fiscal croit au fur et à mesure que le coût d’acquisition est croissant.

De plus, il faut remarquer que les impôts (et loyers) financent plus de 3/4 de l’investissement réalisé par le propriétaire. Un grand ouf de soulagement pour celui-ci.

Pour baisser le montant de ses impôts et sécuriser aussi ses revenus locatifs, vous avez le choix. Vous pouvez donc faire confiance à la défiscalisation par la loi Censi — Bouvard. Elle incite résolument à l’investissement dans les logements. Ces investisseurs ne doivent pas être des « professionnels ». Le produit de la location doit être imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Lorsque la loi et l’immobilier se prêtent à un métissage succulent, ce sont que les contribuables qui en salivent. Ils en prennent également cher.

Pinel ou Censi — Bouvard ?

Les deux lois ont tous été prorogées jusqu’àu 31 Décembre 2018. Corollaire de l’amendement Censi — Bouvard, la loi Pinel est aussi un dispositif légal. Elle régit le domaine de l’investissement mobilier locatif. Outre ce trait de ressemblance entre les deux textes, chacun a ses critères. Il faut ajouter que, dans l’un ou l’autre des cas, l’engagement de location est de neuf (9) ans. Comme précisé plus haut, les deux lois contribuent à la réduction de l’impôt d’un contribuable. Cette communauté d’objectif n’est pas sans différence sur quelques points cruciaux. Il convient donc de revenir sur ces derniers.

La loi Censi — Bouvard n’exige point de taux d’amortissement. Avec elle, le locataire est le gestionnaire du bien immobilier. C’est lui qui a la lourde responsabilité de meubler la résidence et de s’en occuper. De la même manière, le lien entre le bailleur et le preneur à bail trouve son fondement dans un contrat, « le bail commercial ». Avec la loi Censi — Bouvard, celui qui investit à la possibilité de récupérer 20 % du montant du bien, c’est-à-dire la TVA. Enfin, le dispositif Pinel exige un certain plafond de loyers de la part des locataires. Ce qui n’est pas le cas avec la loi Censi — Bouvard. Grosse différence en effet. Au regard de tous ces importants détails, une analyse s’impose. Défiscaliser avec Censi Bouvard est donc plus « relaxe » que l’allègement du poids fiscal avec la loi Pinel.

La loi Censi Bouvard renforcée par le Statut LMNP !

La loi Censi — Bouvard offre la possibilité d’un cumul. Un cumul avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Quel avantage se cache derrière ce cumul astucieux ? Si celui qui investit garde le logement pendant une durée de 20 ans, il a la prérogative de procéder à la récupération de la TVA. Pour ce faire, l’investisseur doit obéir à un certain nombre de conditions. Ces dernières sont sine qua non :

  • au moins trois services doivent être faits dans la résidence louée. Au nombre de ceux-ci on a la réception des clients. Les petits déjeuners ; l’entretien des locaux ; la mise à disposition de linge de maison.
  • location de la résidence meublée à un professionnel pour une durée de 09 ans à 12 ans. L’on peut renouveler le bail.

De la même manière, avant de bénéficier de ses avantages liés à ce cumul, il existe des critères. Il est important que les investisseurs procèdent à une inscription. Celle au Service des Impôts des Entreprises en abrégé SIE. L’association Censi — Bouvard et le statut de LNMP sont donc une combinaison qui vient à point nommé.

Des astuces pour éviter de tomber dans les pièges !

Avant de s’engager dans l’acquisition d’une location meublée ou une résidence de service, il faut être averti. Vous devez donc mettre l’accent sur un bon nombre de critères afin de ne point tomber dans les pièges. Cela nous empêcherait, de bien jouir des avantages de la loi Censi — Bouvard. La première des choses à faire pour un investisseur est de bien choisir l’emplacement de la résidence.

Il faudrait opter pour un milieu confortable, accessible. Pour les résidences universitaires, celui qui désire y investir pourrait faire un choix avisé. Prendre une zone où il y a la présence d’une grande masse de la population universitaire. Le choix donc de l’endroit est gage de l’atteinte du monde cible. L’autre chose serait de veiller à la qualité des prestations données dans les locaux.

Louer plusieurs biens, c’est possible. Ce n’est pas un mythe. Cela est indispensable et nécessaire. Mais il convient d’élargir le régime réel à la totalité d’eux. Mais avant tous ses réflexes astucieux, il ne faut jamais se précipiter pour investir. Il faut mesurer l’ampleur de sa décision et faire de profondes analyses.

La loi Censi-Bouvard est entrée en vigueur jusqu’au 31 Décembre 2018. Elle est d’office l’une des techniques « plus sûre » de défiscalisation immobilière (dans le neuf). Avec son paquet d’avantages tant fiscaux que patrimoniaux. Elle mérite encore une meilleure attention de la part des investisseurs. Il est encore possible d’en profiter. Augmenter le bonheur jusqu’en Décembre 2019 ne ferait mal à quelqu’un.

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