Calculer sa rentabilité locative

L’investissement immobilier 

est un secteur dans lequel il est possible de se faire de grands revenus. Même s’il vous faut au prime abord un prêt pour pouvoir y investir, vous n’avez pas à vous soucier des apports avec la loi Mézard. En réalité, cette loi vous propose certains avantages qui vous permettront de maximiser vos revenus.

Bien entendu, lorsque vous mettez de l’argent dans une affaire, c’est pour pouvoir vous faire des bénéfices. Cela est possible avec l’investissement locatif. En effet, ce type de placement vous permet de construire ou d’acheter un immeuble, afin de le mettre en location.

Ainsi, vous vous donnerez la possibilité d’avoir des revenus fixes et fréquents. Par conséquent, l’investissement que vous aurez effectué aura une certaine rentabilité. Néanmoins, avant d’investir, il vous faudra calculer celle de votre immeuble. Il y a plusieurs éléments à prendre en compte pour la calculer.

Avant tout, il est important de s’informer sur l’investissement locatif et comment calculer sa rentabilité. Quels sont les bénéfices que peuvent vous rapporter un tel investissement ? Découvrez tout ce que vous devez en savoir afin de vous assurer la sécurité financière recherchée !

L’investissement locatif, c’est quoi ?

Lorsqu’on parle d’investissement locatif, cela implique l’élément incontournable qu’est l’immeuble. Cependant, il y a des conditions qui lui sont inhérentes. Ainsi, un immeuble doit :

  • Etre neuf ou en construction : en réalité, depuis 2018, il faut nécessairement mettre de l’argent dans un immeuble nouvellement construit ou en construction, pour parler d’investissement locatif. Ici, ce qui importe le plus, c’est le caractère neuf du bâtiment. Quelle que soit la manière dont vous l’avez acquis, il est essentiel qu’il soit nouveau. Que vous l’ayez donc acheté ou construit, vous pourrez bénéficier de la loi Mézard et ainsi maximiser la rentabilité de votre immeuble.
  • Etre mis en location : l’aspect location est très important lorsqu’on parle d’investissement locatif. En réalité, l’immeuble doit faire l’objet d’un bail, ce qui vous établira donc dans une position de bailleur ayant des locataires qui vous versent des loyers.

Ainsi, lorsque vous investissez, vous le faites pour avoir des bénéfices financiers, par exemple 4 % du prix d’achat. Les circonstances sont les mêmes en termes d’investissement locatif. Lorsqu’on peut dégager un profit, on parle de la rentabilité qui est donc considérée comme le taux en fonction duquel sont estimés les bénéfices que vous gagnez, du fait d’un investissement. En parlant de rentabilité locative, on parle, comme vous l’aurez compris, des immeubles.

Bien entendu, lorsque vous faites un investissement, ce n’est pas pour en perdre la valeur ; c’est tout le contraire. Aussi, pour calculer la rentabilité locative, vous devez prendre en compte plusieurs éléments.

Les éléments entrant dans le calcul de la rentabilité

Le calcul de la rentabilité est une opération très complexe. Elle nécessite la prise en compte de certains éléments indispensables comme le rendement brut, la rentabilité nette et la rentabilité nette-nette. Lorsqu’on parle de rendement brut, il faut prendre en compte les loyers et le prix du logement. Pour ce qui est de la rentabilité nette, il faut ajouter au rendement brut les diverses charges occasionnées par l’achat de l’immeuble, mais aussi les différentes taxes que l’on est susceptible de payer.

Cependant, la rentabilité elle-même s’obtient avec la rentabilité nette à laquelle on ajoute les avantages fiscaux octroyés par la loi Mézard. Néanmoins, après avoir pris en compte ces éléments, les opérations doivent s’effectuer dans un ordre précis et de façon particulière.

Comment calculer la rentabilité ?

Rappelons que le calcul de la rentabilité met en relation trois éléments indispensables : la rentabilité brute, la rentabilité nette des charges, et la rentabilité nette-nette. Pour calculer chacun de ces éléments, il est nécessaire de procéder d’une manière bien précise. Ainsi, pour ce qui est de :

  • La rentabilité brute : vous pouvez l’obtenir en divisant le loyer que vous percevez annuellement par le prix du logement. Cependant, il est également nécessaire de multiplier le tout par 100. Prenons par exemple un logement que vous avez acheté à 150.000 €, et que vous louez à 650 € par mois. Vous devez alors effectuer le calcul suivant : 650 X 12, le tout divisé par 150.000 X 100. Pour ce qui est de la rentabilité brute dans ce cas, on peut dire qu’elle est de 5.2 %. Il s’agit donc ici de la première valeur à prendre en compte pour calculer la rentabilité de votre logement.
  • La rentabilité nette des charges : pour calculer la rentabilité nette des charges, vous devez vous baser sur la rentabilité brute. Ainsi, vous pouvez reprendre l’opération précédente. Cependant, vous devez retrancher certaines valeurs du loyer, par exemple la taxe foncière et celles qui ne sont pas récupérables sur le locataire ainsi que les différents frais de gestion. Par conséquent, si nous continuons avec le même exemple, le loyer de 650 € se verra réduit de 10 % pour la taxe foncière et de 400 € pour les charges non récupérables. En clair, pour ce qui est du nouveau loyer, il est estimé à 6.620 € divisé par 12. Théoriquement, la rentabilité nette des charges est de 4.41 %.
  • La rentabilité nette-nette : la rentabilité nette-nette comprend la rentabilité nette des charges à laquelle on ajoute les différents avantages fiscaux indiqués dans la loi Pinel. Dans ce cadre, le taux de la rentabilité nette-nette varie en fonction de l’âge de l’immeuble. Ainsi, vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation de 12 % pour un immeuble de 6 ans, de 18 % pour un immeuble de 9 ans, et de 21 % pour un immeuble de 12 ans. De plus, on doit également prendre en compte des dispositions légales comme l’avantage fiscal Cosse ainsi que le dispositif légal Censi-Bouvard.

Cependant, il est très important de savoir qu’il faut garder tout son sang-froid pour effectuer le calcul de la rentabilité locative. En effet, les éléments pris en compte dans le calcul de la rentabilité nette-nette doivent être d’une précision chirurgicale. C’est ce qui permet de mettre en place un plan financier solide.

L’apport de l’immobilier locatif

Pour bien déterminer les bénéfices que vous rapporte votre investissement immobilier, il est utile de tenir compte de certains éléments. Ainsi, vous devez prendre en considération la surface, l’emplacement de l’immeuble, les assurances et les objectifs que vous vous fixez.

Ces éléments sont d’une importance capitale car, s’ils ne sont pas pris en compte, ce que vous rapportera votre investissement ne sera pas en phase avec la moyenne exigée. En effet, si vous ne le saviez pas,  apprenez que l’investissement locatif rapporte le plus souvent entre 2 et 7 % en termes de rentabilité nette. Ceci est le taux estimé pour les grandes surfaces.

En ce qui concerne les petites surfaces, la marge de rentabilité est beaucoup plus élevée, bien que les locataires ne soient pas toujours fixes.

La surface

Pour ce qui est de la surface de l’immeuble, la rentabilité locative n’est pas la même. En effet, contrairement à  ce que l’on pourrait être amené à croire, les grandes surfaces ne sont pas plus rentables que les petites. En réalité, pour les grandes surfaces, les locataires sont assez stables. Cela est surtout dû à leur grand nombre composé le plus souvent de noyaux familiaux. En d’autres termes, les occupants d’un appartement constituent le plus souvent une famille qui, par conséquent, n’est pas susceptible de déménager à tout moment.

De plus, les familles ont tendance à s’apprivoiser le logement et du moment où elles le font, elles sont plus disposées à s’en occuper convenablement. Ainsi, les frais d’entretien à la charge du propriétaire qui sont, entre autres, un élément de variation de la rentabilité, s’en trouvent bien réduits.

Ce  n’est pas souvent le cas avec les petites surfaces dont les locataires ont tendance à maintenir l’immeuble dans un état de propreté très peu adéquate, ce qui augmente les frais d’entretien supportés par le propriétaire-bailleur. Par ricochet, la rentabilité de ces surfaces s’en trouvera élevée.

L’emplacement de l’appartement

L’emplacement ou la situation géographique de l’immeuble a également une grande incidence sur le taux de rentabilité. En effet, il est relativement bas lorsqu’il s’agit d’un bâtiment qui se trouve en zone résidentielle. En réalité, il faut admettre que là, le coût du m² et par conséquent celui du loyer est excessivement cher. Dans ces conditions, on peut facilement comprendre que la rentabilité soit moins élevée.

Cependant,  la valorisation pourrait servir de compensation pour la faible rentabilité. C’est ce qui explique le fait que dans la capitale, il y a un manque cruel de logements et que beaucoup de personnes  cherchent une maison à louer.

C’est pourquoi, il est conseillé que vous ayez la même philosophie que les investisseurs financiers qui pensent que, plus le risque est grand, plus la rentabilité est élevée.

L’assurance

Pour ce qui est de l’assurance, il va sans dire qu’avant d’investir, vous devez avoir une certaine assurance que l’immeuble que vous achetez ou que vous construisez sera rentable. Cependant, de ce côté-là, vous n’avez rien à craindre. En réalité, le secteur de l’immobilier locatif est actuellement un domaine très viable. Il jouit d’un bon rapport rentabilité/risque. En d’autres termes, vous bénéficierez sans aucun doute d’au moins 2 % de profit.

Néanmoins, lorsque certains placements financiers sont effectués et qu’ils sont très peu risqués, la rentabilité n’est pas si élevée que ça. Par contre, les investissements qui génèrent de gros bénéfices comportent beaucoup plus de risques. En clair, ce qu’il faut comprendre ici, c’est qu’il faut oser  pour avoir de bons rendements. Cependant, il est aussi nécessaire de comprendre qu’il ne faut pas compter uniquement sur la rentabilité quand on veut investir.

Les autres objectifs

Le profit, bien qu’il soit un élément indispensable pour 

l’investissement locatif, n’est pas tout ce qui compte. En réalité, même si vous construisez pour avoir plus de revenus, n’oubliez pas qu’un objectif essentiel pour vous est de  vous assurer un patrimoine durable. En effet, lorsque vous faites le choix de construire un immeuble ou d’en acheter un, vous en devenez bien évidemment le propriétaire.

Ainsi, ce bien vous appartient et fait désormais partie de votre patrimoine. Il a même vocation à rester, bien longtemps après votre départ. Il s’agit donc d’un investissement dont la durée de vie excède celle d’une personne humaine, s’il  n’a pas fait l’objet d’une vente auparavant.

C’est pourquoi lorsque vous faites un tel investissement, il est préférable de penser à long terme. En réalité, vous avez la possibilité de disposer de votre immeuble comme bon vous semble. Vous pouvez le reprendre, dans l’intention d’y passer vos vieux jours, ou vous pouvez décider d’y loger un de vos enfants. Il vous est aussi loisible de le vendre pour obtenir une meilleure plus-value.

Tous ces éléments sont si importants qu’ils impliquent quelques petites conditions. Ainsi, pour un investissement locatif, vous devriez penser à un logement de qualité fiable et à une bonne adresse. En effet, lorsqu’un bâtiment est de bonne facture, il est susceptible de durer dans le temps. Bien entendu, certains aléas climatiques peuvent le dégrader, mais vous pourrez toujours y effectuer des travaux de rénovation qui n’affectent pas sa solidité.

Pour ce qui est de l’adresse, c’est également un point important. En réalité, si vous investissez dans un mauvais coin, cela non seulement ne garantit pas votre sécurité financière, mais aussi occasionnera une baisse de rentabilité de votre affaire, car vous ne pourrez attirer probablement que  très peu de locataires.

Aussi bien la qualité de l’immeuble que son adresse constitue donc une police d’assurance. En effet, ce sont de bons critères, car ils sont susceptibles d’attirer plus de locataires. Tel est également le cas si vous avez l’intention de vendre votre immeuble plus tard. En vérité, les locataires recherchent tous une maison calme, propre et proche de certains endroits utiles comme les écoles, les transports en commun, les aéroports, les commerces, dans le cadre de l’amélioration de leurs conditions de vie et de celles de leurs familles.

Quoiqu’il en soit, il est vivement conseillé de n’occulter aucun de ces éléments au cours d’un investissement locatif.  Bien que ce soit un domaine prometteur, il faut s’y aventurer avec prudence.

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