Résiliation du bail par le propriétaire : Quelles sont les conditions en droit français ?

En général, un processus de bail aboutit à la signature d’un contrat de location. Cependant, il peut réserver bien des surprises.

En effet, il arrive que le contrat de bail se résilie. Cette décision souvent pénible peut se prendre dans plusieurs sens. La résiliation peut être à l’initiative du locataire. Dans ce cas, il en émet la demande selon une procédure. Elle peut être également décidée par le propriétaire.

Le cas échéant, il est tenu de suivre aussi une procédure bien définie. Nous nous intéresserons ici à la résiliation du contrat de bail par le propriétaire. Si vous voulez mettre fin à une location, vous ne pouvez pas agir dans l’illégalité.

Il existe toute une procédure à suivre pour la résiliation d’un bail. Aussi le droit français a-t-il prévu un certain nombre de dispositions. Et l’on doit y recourir en cas de nécessité, en tant que propriétaire de logement.

Comment donc résilier un contrat de bail  de façon légale ? Voici le cheminement réglementaire qu’il convient de suivre.

Préavis et motifs de résiliation

Avant tout, rappelons que la résiliation du bail concerne le locataire et personne d’autre. Il est donc de bon ton de l’en informer. Pour l’avertir d’une situation de résiliation, vous disposez d’un outil appelé le préavis. C’est un document rédigé par le propriétaire. Il sert à prévenir son hôte qu’il souhaite en finir avec son contrat. Le préavis contient aussi les intentions du propriétaire, c’est-à-dire les motifs de la résiliation. Ce document doit avoir une certaine durée, un délai de validité. Dans les cas de bail à vide, il doit parvenir au locataire 6 mois avant la fin du contrat en cours. Par contre, le délai pour les locations meublées est de 3 mois avant la fin du bail.

Quand la décision vient du propriétaire, le contrat de bail peut être résilié dans les cas suivants :

  • la vente du logement à une tierce personne ;
  • l’utilisation du logement à des fins personnelles. Le propriétaire veut y habiter lui-même ou veut y faire résider un proche ;
  • des raisons justifiées, indéniables et légitimes.

Tout motif fallacieux ou détourné pour mettre fin à un bail est sanctionné par la loi. De même, le propriétaire peut évoquer des raisons valables. Mais si le locataire se rend compte du contraire, le bailleur est puni. Il est condamné à verser une amende d’un peu moins de 7.000 euros.

 

Procédure de réception de l’avis de congé

Il ne vous suffit pas de vouloir résilier un contrat pour que cela se fasse. Vous devez suivre la procédure prescrite. Elle consiste à transmettre les lettres indispensables au locataire. La lettre de congé doit donc lui être envoyée directement. Elle doit porter son nom et l’adresse du logement concerné. Lorsque le locataire est marié, il est conseillé d’adresser la lettre à chacun des conjoints. Il existe des cas où le locataire vit en concubinage ou en situation de pacs (union contractuelle). Dans ces cas-là, la correspondance s’adresse à l’un deux mais est valable pour tous.

Le congé peut être envoyé au locataire de plusieurs manières :

  • la lettre recommandée avec un accusé de réception 

C’est une lettre adressée au locataire avec un accusé de réception. Cette pièce est renvoyée au propriétaire. Elle atteste que le locataire a bien reçu le document de son propriétaire.  Le locataire en prend connaissance et commence de son côté par faire le nécessaire. Il peut répondre à la demande de congé de son bailleur

  • le recours à un huissier de justice 

L’huissier de justice rédige son document de la façon la plus juridique possible. Il y résume les informations essentielles à l’attention du locataire et le lui transmet. Souvent, la remise se fait en mains propres. Bien que coûteux, le recours à un huissier reste pourtant la plus efficace des manières. Le locataire peut parfois tarder à consulter ses courriers, ce qui joue sur les délais. Surtout que le compte à rebours ne commence qu’à la lecture de l’avis. L’huissier représente la justice et donc inspire le respect. Il est donc évident que sa présence soit dissuasive et efficace.

  • la remise de la lettre en mains propres.

Dans ce cas de figure, le propriétaire se déplace lui-même. Il remet l’avis de congé à son locataire en mains propres. Cela lui permet de s’assurer qu’il l’a en sa possession et qu’il devra la lire. De même, cette méthode lui donne l’occasion de discuter avec son locataire. Il l’informe de son projet et du contenu de la lettre. Ceci est possible surtout s’ils entretiennent des relations cordiales. Si une solution peut être trouvée dans l’immédiat, elle est alors exploitée. Sinon la procédure suit simplement son cours.

Principaux motifs de résiliation d’un bail

Le congé pour vendre

C’est l’une des raisons qui justifient la résiliation d’un contrat de bail. Le congé pour vendre est un document qui informe le locataire de la vente du logement qu’il occupe. C’est dans cette lettre que vous lui indiquez le motif de la vente du bien. Il contient aussi les conditions de la vente et les détails nécessaires. Ces différentes informations doivent être claires et tout aussi détaillées. Il  en est ainsi parce que le locataire peut lui aussi être intéressé par l’offre de vente. D’ailleurs la loi du 06 juillet 1989 le lui concède entièrement.

C’est pour cela que les propriétaires doivent la mentionner. Ils sont obligés d’en réécrire les 05 premiers alinéas dans l’avis de congé. Le locataire est donc prié de se manifester dans un délai d’un mois sous peine de caducité de l’offre. Si son offre est acceptée, il dispose de 2 mois pour régler la note. Au cas où il a souscrit à un prêt logement, on lui concède un délai de 4 mois pour s’acquitter du montant de la vente.

La vente peut aussi être à l’initiative du locataire au cas où son bail arrive à terme. Toutefois, Mais son offre devient nulle si l’acheteur principal est proche du propriétaire. Il est prioritaire s’il est parent, grand parent, enfants, petit-enfant, frère ou sœur du propriétaire. Même le troisième degré de parenté est inclus.

Le congé pour habiter

C’est la deuxième raison pour laquelle vous pouvez résilier un contrat de bail avec votre locataire. Il s’agit ici d’une utilisation à titre personnel, surtout comme résidence principale. En fait, ce congé n’est valable que si le propriétaire veut vivre dans le logement visé. Si ce n’est pas lui, il ne peut s’agir que d’un proche ou d’un membre de sa famille. La loi parle de familles ascendante et descendante. La famille ascendante comprend les arrières grands-parents, les grands-parents et les parents. Celle descendante concerne les enfants, petits-enfants et arrière petits-enfants. Le conjoint du propriétaire, son partenaire pacs ou son concubin sont également des proches. La loi prévoit que leur descendance bénéficie aussi de cette dérogation. Quand une des conditions n’est pas remplie, le congé pour habiter devient caduc.

L’avis de congé pour habiter doit nécessairement indiquer le nom du bénéficiaire. De plus, son adresse et tout ce qui permet de l’identifier y figurent. Le locataire peut mener des enquêtes pour vérifier les liens de parenté s’il le souhaite. Lorsqu’il arrive à faire découvrir une irrégularité, le propriétaire est immédiatement sanctionné. Ainsi, la procédure s’arrête automatiquement.

Autres raisons justifiées

La résiliation du contrat de bail intervient aussi dans des cas particuliers. Ce n’est ni pour cause de vente ou d’utilisation personnelle et familiale. D’autres circonstances peuvent nous amener à suspendre le bail d’un locataire. Et c’est généralement de sa faute. Les cas suivants ont été répertoriés comme très justificatifs de renvoi :

  • Les impayés

Personne n’aime avoir son argent au dehors. Les propriétaires encore moins. Alors il est bien facile de comprendre qu’un locataire insolvable et récalcitrant est indésirable. Il ne paye pas ses arriérés à temps. Il doit des montants très importants et ne semble pas vouloir se mettre à jour. Dans certains cas, il se joue du propriétaire sur une très longue période. Si vous avez un tel locataire, vous pouvez suivre les prescriptions du droit. Vous engagez une procédure d’exclusion contre lui.

  • Locataire agressif

En tant que propriétaire, il vous est difficile de tolérer un locataire qui est violent. S’il est agressif et vindicatif, il constitue un danger pour les autres occupants du bâtiment. Le moyen le plus sûr de ne pas avoir affaire à lui est de l’exclure. Lorsque la conciliation et le rappel à l’ordre ont échoué, on lui adresse un congé à la fin de son bail.

  • Locataire fantôme

Vous appelez fantôme le locataire qui ne fait pas de votre logement une résidence principale. C’est-à-dire qu’il en fait une maison secondaire. Celui-là constitue en quelque sorte un manque à gagner pour le propriétaire. Son bien n’étant pas utilisé au mieux, il peut  décider de le lui retirer. Mais il doit suivre les règles en la matière.

  • Le non-respect du logement

Certains locataires modifient la structure interne d’un logement sans en avertir le propriétaire. Ils changent complètement l’intérieur du bien en violation du contrat de bail. Véritables ouragans et adeptes de décorations internes, ils sont très souvent mis à la porte.

Dans certains contrats de bail, il existe des clauses résolutoires permettant une résiliation anticipée. Dans ces cas-là, il est plus aisé  d’en engager le processus. Les délais sont donc légèrement raccourcis. Cela entraîne une rétrocession rapide du bien à son propriétaire.

Les raisons de résiliations que nous avons citées ne sont pas limitatives. Il en existe plusieurs autres qui fondent l’exclusion du locataire. Les relations humaines étant ce qu’elles sont, des imprévus peuvent se présenter. Ainsi, les raisons de résiliation de bail sont multiples et tout aussi imprévisibles.

Il y a une disposition de la loi du 06 Juillet 1989 qui couvre les locataires des abus de leur propriétaire. Cette loi dispose que toute résiliation prend effet à la fin du contrat en cours. Cette disposition doit être respectée. Sa transgression de cette expose propriétaires et administrateurs de biens à des sanctions.

 

Les Locataires protégés

investissement immoIl y a des contrats qui ne sont pas résiliables. Même si de tout votre cœur vous le désirez, la loi vous l’interdit. En effet, il est impossible d’adresser un avis de congé à certaines personnes. Bien évidemment, elles représentent une bonne partie de la population. Il ne serait pas responsable pour l’Etat de les abandonner à leur triste sort. Il s’agit :

  • des personnes âgées dont les revenus par an sont en deçà du plafond requis par le prêt locatif à usage social ;
  • d’un locataire qui s’occupe d’une personne âgée de plus de 65 ans. Les revenus des deux réunis n’atteignent également pas le plafond applicable au prêt social

Cette classe de personnes bénéficie d’un renouvellement indéfini de leur bail. C’est-à-dire qu’elles n’ont pas à s’inquiéter. Elles peuvent décider de ne pas chercher un logement ailleurs. La loi les protège et les autorise à demeurer dans leur logement actuel de façon définitive.

Cette couverture indéfinie est toutefois abrogeable. Elle le devient lorsque le propriétaire lui-même est âgé de plus de 65 ans. La seconde condition est que le bailleur propose à son hôte un déménagement dans un autre logement. Mais la nouvelle résidence doit offrir des services correspondants. Les frais ne devraient pas non plus dépasser ses possibilités. La nouvelle maison doit aussi se situer dans les environs de l’ancien logement. Il est nécessaire qu’elle se trouve à peu près  dans la même zone géographique.

Quand on est propriétaire, on se dit souvent qu’on a le droit de vie et de mort sur ses locataires. Force est néanmoins de constater que la loi régit fortement le domaine immobilier. Il faut donc avoir des raisons évidentes et avérées pour résilier un contrat de bail. En cas de vente ou d’utilisation personnelle, le bailleur suit les prescriptions légales. Dans le cas où il fraude et fait usage de faux, il tombe sous le coup de la loi. Sa puissance et son rang social ne peuvent l’en préserver.

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