Bien faire l’état des lieux d’un logement mis en location

Étape incontournable lors de la location d’un bien, l’état des lieux permet de s’assurer de l’état d’un bien immobilier lors de l’arrivée et du départ du locataire. 

En tant que bailleur, il n’est pas toujours facile de trouver des locataires sérieux et fiables. Lors de la signature d’un bail de location, il est donc important de s’assurer que le locataire restituera le logement en bon état. Le meilleur moyen pour y parvenir est d’établir un suivi de l’état du logement grâce aux états des lieux.

Comment faire un état des lieux ? Quand faut-il le faire ? Qui doit être présent ? Est-il possible de le contester ? Comment se passe un état des lieux avec huissier ?

Voici un résumé de toutes les informations à connaître pour bien faire les états des lieux d’entrée et de sortie de ses locataires, et éviter ainsi toute mauvaise surprise.

L’état des lieux, qu’est-ce que c’est ?

L’état des lieux contradictoire, ou tout simplement l’état des lieux, permet de déterminer l’état du logement à un moment donné. Réaliser deux états des lieux, un état des lieux d’entrée (avant que débute la location) et un état des lieux de sortie (à la fin de la location), permet ainsi d’évaluer l’évolution de l’état du logement.

Les états des lieux sont là pour s’assurer que le locataire rende le logement tel qu’il l’a reçu à son arrivée. Le propriétaire doit vérifier son bien immobilier à la fin de tout bail de location. Il constate alors les détériorations éventuelles causées par le locataire. Cette vérification doit être effectuée avant de laisser un nouveau locataire jouir du logement.

L’état des lieux d’entrée

Il est indispensable d’établir un état des lieux dès l’arrivée du locataire, avant même son installation dans le logement. Le bailleur et son futur hôte s’entendent alors sur l’état du bien immobilier.

Pour rappel, le locataire fait un dépôt de garantie (caution) afin d’intégrer le logement. Celui-ci lui sera retourné à la fin du bail à condition que le logement soit restitué dans le même état que lors de son arrivée.

Par sa simple présence, le locataire interagit avec son environnement. Il est donc susceptible de le dégrader. Si la dégradation est avérée, les frais de réparation sont alors soustraits du dépôt de garantie.

Pour prouver qu’il y a eu une dégradation du logement à la fin du contrat, il est essentiel que le locataire et le propriétaire aient pris le temps de faire ensemble le tour complet du logement dès l’arrivée du locataire. Il faut voir, signaler et noter toute irrégularité à l’intérieur du logement. Nous reviendrons sur les moyens de réaliser un état des lieux un peu plus loin dans cet article.

L’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie constitue le match retour du premier état des lieux. Il se fait à la fin du séjour du locataire. Il s’agit d’une contre-expertise qui se fait là aussi en présence du locataire et du propriétaire du bien immobilier. 

Les deux états des lieux sont ensuite comparés. Une décision est prise à l’issue de cette opération : soit le logement n’a pas été dégradé, soit des dégradations ont été constatées. L’état des lieux est donc capital pour le propriétaire puisqu’il permet de déterminer à qui appartient la responsabilité des dégradations de son logement. 

Comment faire un état des lieux conforme ?

Un état des lieux se prépare. Il nécessite la présence du locataire et du bailleur (ou de son agence immobilière) lors de la visite des lieux et de la signature du document. Il ne peut jamais être réalisé de façon unilatérale et doit être cosigné par les deux parties.

Sous quelle forme rédiger un état des lieux ?

Depuis le 1er juin 2016, il est nécessaire de suivre un modèle type d’état des lieux (facilement téléchargeable en ligne au format PDF ou Word). Avec ce modèle complet, il est possible de réaliser une évaluation complète et légalement recevable. Pour une reconnaissance légale, pensez que le document final doit être paraphé et signé par les deux parties sur chaque page, y compris sur les documents annexes.

Le document, réalisé en deux exemplaires, doit présenter une situation comparative des états de la résidence. Il expose tous les détails nécessaires pour situer les responsabilités. Il est important qu’il soit clairement rempli et lisible. Pensez à faire des copies des états des lieux et à les conserver précieusement.

Remplir un état des lieux : soyez précis !

Réaliser un état des lieux implique d’être rigoureux et précis. Chaque élément doit être marqué et consigné individuellement. Le formulaire pour la rédaction des états des lieux comporte des cases à cocher. Il est donc très aisé de marquer ses observations. Celles-ci peuvent se mesurer suivant des grilles d’appréciation et de vétusté : « bon », « d’usage » ou « mauvais ».

Les désignations relatives aux détériorations s’expriment en termes clairs et évocateurs. Il peut par exemple s’agir de trous, de déchirures, de peintures délavées, de carreaux brisés, de lavabos cassés…

La précision et la clarté permettent d’éviter toute confusion (et tout risque de conflit) lors de la comparaison des données. Il est important que les parties s’accordent sur l’appréciation du logement inspecté.

La nécessité de tout vérifier lors de l’état des lieux

En tant que propriétaire, il est de votre responsabilité de veiller à ce que toutes les commodités du logement soient fonctionnelles. Assurez-vous de la disponibilité de l’électricité. Toutes les sorties d’eau doivent être en état de marche : le lavabo, la douche, la chasse d’eau et autres doivent fonctionner.

Contrôlez aussi le gaz et le système de chauffage. S’il s’agit d’un logement meublé, allumez toutes les lumières et éclairez tous les angles de la maison. Faites en sorte que lampes, veilleuses et luminaires s’allument. Il est important pour le locataire de tout constater pour faire les remarques nécessaires.

Durant l’état des lieux, il est aussi important de vérifier les compteurs. Relevez le compteur d’eau, celui d’électricité et le compteur à gaz dans la mesure du possible. Parfois, les compteurs ne sont pas mis en marche lors de l’état des lieux, ils seront alors relevés lors de l’emménagement du locataire.

L’usage d’un appareil photo pendant un état des lieux peut être particulièrement utile. Les photos servent à immortaliser des éléments essentiels. Ainsi, nul besoin de discourir : les preuves visuelles sont là. Chaque photo validée et signée par les deux parties peut être ajoutée en pièce jointe à l’état des lieux.

Les vidéos peuvent également être acceptées si les deux parties y consentent. Elles peuvent constituer des preuves irréfutables. Elles le sont surtout si elles sont claires et bien prises.

Comment contester un état des lieux contradictoire

Réclamations et désaccords dans le cadre d’un état des lieux

Il peut arriver que le locataire et le propriétaire ne soient pas d’accord à propos d’un état des lieux. Le locataire peut notamment identifier une dégradation cachée après avoir signé l’état des lieux. L’œil humain peut ne pas avoir décelé des imperfections lors de l’inspection. Les photos et les vidéos réalisées dans les jours qui suivent peuvent les mettre en évidence. 

C’est pourquoi, selon la loi Alur (ou Duflot II), le locataire dispose de 10 jours après la signature pour signaler toute irrégularité. Il s’agit d’un droit de rectification de l’état des lieux d’entrée. Dans ce cas, le locataire adresse au propriétaire une lettre de réclamation avec accusé de réception. Il y indique ses nouvelles remarques et présente les éléments de preuve concernés.

Le propriétaire vient alors constater lui-même les imperfections et approuver les observations de son hôte. Il peut confirmer ou refuser la réclamation du locataire. Si c’est une réclamation avérée, elle est ajoutée aux éléments de l’état des lieux. Sinon, elle est simplement renvoyée et devient nulle d’effet. S’il estime être dans son droit, le locataire a alors la possibilité de saisir la commission de conciliation locataire-propriétaire.

La procédure est la même concernant les réclamations liées au système de chauffage, si ce n’est que le délai du droit de rectification change : le locataire peut demander à modifier l’état des lieux pour les équipements de chauffage durant le premier mois de chauffe du logement.

Un propriétaire peut demander réparation au locataire qui a dégradé son bien. Les deux parties doivent s’entendre sur le montant des charges et des dégradations observées. Chaque preuve est alors analysée avec minutie. Les photos et les vidéos peuvent appuyer les constats de l’état des lieux.

Une fois un accord trouvé, un montant est déterminé pour couvrir les réparations nécessaires. En général, celui-ci est pris en charge par le locataire et est déduit du dépôt de garantie versé à la signature du contrat de bail (caution de logement).

Comment se passe un état des lieux avec huissier ?

Mandater un huissier de justice pour un état des lieux d’entrée ou de sortie peut se faire qu’il y ait litige ou non. En cas d’état des lieux à l’amiable (sans litige), l’huissier est là pour s’assurer de l’impartialité et de la neutralité du constat. La facture d’un tel état des lieux est réglée par la partie ayant sollicité la présence du représentant de l’état. Notez que le prix d’un tel état des lieux est librement fixé par l’huissier.

Dans le cas d’un état des lieux litigieux, résultant d’un désaccord et d’un refus de signer le constat par le propriétaire et/ou le locataire, un huissier de justice peut débloquer la situation. Son verdict est incontestable. Le coût de cet acte est juridiquement encadré et dépend de la superficie du logement évalué. Comptez de 170 à 300 euros en moyenne en France métropolitaine. Le règlement est réparti de manière équitable entre le propriétaire et le locataire, même si une seule partie a contesté l’état des lieux.

Bien faire les états des lieux d’entrée et de sortie de vos locataires est essentiel pour ne pas faire baisser la rentabilité de vos investissements locatifs.

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